承包场地因前手欠租被通知腾退 提前解约的6万违约金能否主张？征和律所结合昆明(2025)云01民终5557号案例实务解读
法律问题
土地承包经营权承包合同中明确约定发包方3年内提前解约需赔付6万元违约金，若因前手承租人欠付土地租金导致场地所有权人发出腾退通知，双方协商一致解除合同的情况下，承包方能否依据该条款主张6万元违约金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)云01民终5557号生效判决分析：合同约定的提前解约违约金条款，仅在发包方单方违约导致合同提前解除的情形下适用。若合同解除并非因发包方单方违约所致，承包方直接依据该类“单方违约解约违约金”条款主张赔偿的，法院不予支持。
本案中，虽然场地所有权人曾发出腾退通知，但该通知并未直接导致承包方丧失场地使用权，且双方均主动诉请解除合同，承包方未能举证证明合同解除完全是发包方单方违约导致，因此其主张的6万元约定违约金无法得到法院支持。此外，一审判决以“不可抗力”为由驳回违约金请求的法律适用存在错误，二审法院已对此予以纠正，但因违约金适用的前提条件不满足，最终仍维持了一审的判决结果。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
最新案例
基本事实：2024年7月5日，杜某与云南某有限公司签订《承包经营协议》，约定杜某承包该公司名下位于昆明市盘龙区的户外自行车项目场地，承包期限3年，年租金3万元；同时明确约定若某公司在3年合约期内单方解除租赁合约，需无条件赔付杜某6万元。合同签订后，杜某足额支付了第一年租金3万元。
2025年3月25日，案涉场地的所有权人昆明市盘龙区某合作社向双方发送《解除场地租赁协议通知函》，称前手承租人龚某拖欠租金31万余元已构成根本违约，拟解除租赁关系，要求作为次承租人的双方协商续租或限期搬离。随后某公司向一审法院起诉要求解除承包协议，杜某提出反诉，要求解除协议、退还剩余3个月租金7500元并赔偿6万元经济损失。
争议焦点：杜某主张的6万元约定经济损失能否得到支持。
法院观点：案涉《承包经营协议》中关于3年内提前解约赔付6万元的约定，仅适用于某公司单方违约解除合同的情形。杜某未能举证证明合同解除系某公司单方违约所致，且合作社发出的腾退通知并未直接导致杜某丧失场地承租权（二审中杜某认可某公司已与合作社重新签订协议），因此杜某主张该6万元违约金无事实和法律依据。一审法院适用不可抗力规则说理虽有不当，但判决结果正确。
裁判结果：驳回上诉，维持原判；确认双方《承包经营协议》于2025年4月5日解除，某公司需返还杜某剩余租金7500元及相应利息，驳回杜某要求赔偿6万元的反诉请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)云01民终5557号
- 案由：土地承包经营权合同纠纷
- 审理法院：云南省昆明市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订场地承包、租赁类合同前，务必核实相对方的权利来源：要求对方提供土地所有权证、前手租赁合同、租金缴纳凭证等材料，确认其享有合法的发包/转租权限，避免因前手纠纷导致自身合同无法履行。
- 合同中约定提前解约违约金时，需明确适用的具体情形：不要仅笼统约定“提前解约需赔X元”，建议明确列举属于发包方/出租方单方违约导致解约的具体情形（如无正当理由收回场地、隐瞒权利瑕疵导致无法使用等），避免后续就违约金适用产生争议。
- 遇到第三方主张权利影响经营的，要及时固定证据并主张权利：收到腾退通知、权利主张函件后，第一时间保存相关证据，同时以书面形式向合同相对方发函要求解决问题，若确实无法继续经营的，要及时固定实际损失的证据（如装修投入、经营损失凭证等），便于后续索赔。
- 需注意区分“约定违约金”与“实际损失赔偿”：即便约定的违约金条款因条件不满足无法适用，若因相对方的过错（如隐瞒前手欠租事实、未履行权利瑕疵担保义务）导致己方产生实际损失的，仍可依据法律规定主张实际损失赔偿，而非只能自认损失。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。