承租国有房屋经营酒店遇疫情租金能不能减免？征和律所结合昆明(2025)云01民终5716号案例实务解读
法律问题
承租云南省内国有经营性房屋的服务业小微企业，2022年期间产生的租金是否必须按照政府出台的疫情房租减免政策予以减免？出租方能否以内部减免方案未将承租人纳入范围为由拒绝减免？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)云01民终5716号生效判决分析：针对上述核心争议，结合疫情期间房租减免的相关规则及本案裁判标准，2022年云南省针对服务业困难行业出台的国有房屋租金减免政策，虽面向社会发布带有公共引导属性，但对于作为政策明确实施主体的云南省内国有企业、机关事业单位具有强制约束力。只要承租人同时满足三项要件：1.承租的房屋属于国有经营性房屋；2.自身属于服务业小微企业或个体工商户；3.主张减免的租金产生于2022年政策实施期内，出租方就应当按照政策要求给予对应期限的租金减免，不得通过自行制定内部减免方案的方式变相缩小减免范围、排除符合条件的承租人的合法减免权利。
本案中，案涉房屋的运营管理方及产权方均为云南省属国有企业，属于政策要求的减免实施主体，承租人某某酒店属于经营酒店的服务业小微企业，主张减免的租金对应2022年12月，完全符合政策规定的全部减免要件，因此两级法院均支持了承租人的减免抗辩，驳回了出租方的租金支付请求。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
- 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第一款：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。
最新案例
基本事实
2018年，国有性质的某乙公司将案涉昆明市呈贡区的房屋出租给刘洪伟用于经营酒店，租期15年，约定了租金标准及支付方式；2020年，经三方协商，租赁合同的承租方主体变更为云南某某酒店公司（服务业小微企业）。2023年，某乙公司委托同样为国有性质的云南省某甲公司负责案涉房屋的运营管理及欠租催收。云南省某甲公司起诉要求某某酒店支付2022年12月的欠付租金168732元，某某酒店以受新冠疫情影响、符合云南省疫情租金减免政策为由抗辩拒绝支付。
争议焦点
某某酒店是否符合2022年云南省国有房屋疫情租金减免条件，欠付的2022年12月租金是否应当予以减免。
法院观点
法院审理认为，云南省某甲公司、某乙公司均属于云南省属国有企业，是疫情房租减免政策的法定实施主体；某某酒店属于承租国有经营性房屋的服务业小微企业，主张减免的租金产生于2022年政策实施期内，完全符合省级层面出台的租金减免政策要求，出租方以自身内部减免方案未将某某酒店纳入范围为由拒绝减免，没有法律及政策依据。
裁判结果
一审法院判决驳回云南省某甲公司全部诉讼请求；二审法院驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)云01民终5716号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：云南省昆明市中级人民法院
- 裁判日期：2025年06月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对于承租国有经营性房屋的服务业市场主体，如因2022年疫情期间租金减免与出租方产生纠纷，可先行留存三类核心证据：自身属于小微企业的工商/资质证明、承租房屋为国有性质的相关材料、租金对应疫情期间的合同及支付凭证，协商不成的可通过诉讼或仲裁方式主张减免权利，本案的裁判规则可作为类案参考。
- 国有企业、事业单位作为国有房屋出租方时，应当严格落实国家及地方出台的疫情租金减免政策，不得自行制定与上位政策冲突的内部规则限制承租人的合法权益，否则不仅可能面临败诉风险，还可能违反国资监管相关要求。
- 涉及疫情租金减免的纠纷中，除政策适用问题外，还需重点核查租金请求权的诉讼时效、减免期限的核算标准、承租方是否存在违约在先等问题，建议当事人在起诉或应诉前委托专业律师梳理全案证据，避免不必要的诉讼成本。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。