约定用映前广告抵租金却没投放，承租方还要付房租吗？征和律所结合昆明(2025)云01民终5914号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同中约定承租方以提供广告服务的方式抵扣租金，若承租方未实际提供符合约定的广告服务，出租方能否要求承租方直接支付货币租金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)云01民终5914号生效判决解答：很多商家合作时会想出“用服务换场地”的模式，比如用广告、装修、产品来抵房租，不少人以为签了这种协议就不用再付房租了，其实这是典型的误解。
这种“以服务抵租金”的约定，法律上属于双方约定的债务抵销——也就是出租方原本要向承租方支付广告服务费，承租方原本要向出租方支付房租，两边商量好互相抵账，不用真的掏钱走流水。但这不等于承租方的租金支付义务被直接免除：如果承租方根本没提供符合约定的广告服务，那出租方就没有欠承租方广告费，自然也就没账可抵，承租方还是得按双方事先约定的等价金额支付货币租金。
而且双方事先约定好的每年抵扣金额，就是默认的租金标准，不用再去按市场价重新核算，毕竟这是双方当初都认可的交易对价。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十九条：当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经协商一致，也可以抵销。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
真实案例
江西某文化发展有限公司（以下简称“文化公司”）需要昆明的办公场地，和当地某商业运营有限公司（以下简称“运营公司”）谈了个“以广告换房租”的合作模式：
2021年5月，双方签订《合作协议》，约定运营公司把一套180.31平方米的写字楼给文化公司使用3年（2021年5月15日到2024年5月14日），不用直接收租金和物业费，但文化公司每年要给运营公司提供同等价值的昆明市区电影院映前广告，三年的等价抵扣金额分别为216372元、238009.20元、259646.40元。
协议履行过程中，文化公司仅在2022年1月投放了7.2万元的映前广告，抵扣了对应租金，剩余的广告服务一直未提供。运营公司多次催告，要求要么投放广告要么支付剩余房租，文化公司一直拖延，还辩称“是运营公司没确定广告内容，不是我们不投放”。
后续运营公司起诉至法院，要求文化公司支付剩余租金642027.60元，以及合同到期后的房屋占用费。一审法院支持了运营公司的大部分诉求，判令文化公司支付截至2024年9月14日的租金（含物业费）共计728576.40元。文化公司不服提起上诉，主张双方是合作关系而非房屋租赁关系，不应支付租金，同时要求疫情期间减免租金。
云南省昆明市中级人民法院二审审理后认为：双方签订的《合作协议》包含房屋租赁和广告投放两个独立的法律关系，约定用广告费抵扣租金只是租金支付方式的特殊安排，并非免除租金支付义务。文化公司未提供足够的广告服务，就没有可用于抵销的对应债务，自然应当按约定标准支付租金。最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)云01民终5914号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：云南省昆明市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对出租方来说，签“以服务/货物抵租金”的协议时，别只写个“用XX抵房租”就完事，一定要明确三个核心细节：① 抵扣的具体流程：比如承租方要提前多久提交服务方案，出租方多久内要回复，逾期不回复视为同意还是不同意；② 违约后果：如果承租方未按约定提供服务/货物，出租方有权直接要求支付货币租金，以及对应的违约金标准；③ 租期到期后的占用费标准，避免对方赖着不走时核算无据。另外，日常催缴要留好完整证据，比如微信聊天记录、书面催告函的签收记录，避免超过诉讼时效。
- 对承租方来说，要是真打算用服务抵租金，一定要主动按约定提报方案，并且留存好已经提交方案、对方怠于回复的证据——比如正式邮件记录、微信聊天截图、书面函件的快递底单。如果因为出租方的原因导致无法提供服务，要及时发函固定事实，不然到了诉讼阶段拿不出证据，就会被认定为未履行抵扣义务，仍需全额支付租金。
- 关于疫情期间租金减免的问题，并非只要发生疫情就可以要求减租：只有符合当地政府纾困政策的主体（比如租赁国有企业房屋的小微企业、个体工商户）才能申请政策减免，私人业主的房屋除非双方协商一致，否则不能强制要求减免。建议签订合同时就将疫情等不可抗力情况下的租金分担规则明确写入条款，避免事后扯皮。
- 另外提醒租赁双方：租期到期需要腾房时，承租方要主动联系出租方办理交接，拍摄腾房视频、签署交接单，不要搬完东西就不管了；如果出租方故意阻挠腾房，承租方要及时报警或者发函固定证据，不然出租方主张占用费时，承租方拿不出证据就可能承担不必要的损失。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。