离婚协议约定房产归一方所有但未过户，能否排除强制执行？征和律所结合昆明(2025)云01民终5953号案例实务解读
法律问题
夫妻双方在离婚协议中约定共有房产归一方所有，但未办理产权变更登记，当另一方因个人债务被法院强制执行该房产时，产权约定方能否依据离婚协议的约定排除法院的强制执行？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)云01民终5953号生效判决解答：
- 离婚协议中关于房产归属的约定仅对夫妻双方产生内部约束力，不直接发生不动产物权变动的法律效力，我国不动产物权变动以登记为生效要件，未办理过户登记的，房产所有权仍属于夫妻双方共有。
- 若要以离婚协议的房产约定排除强制执行，需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部要件，尤其是“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一核心要件，怠于行使过户权利的，不属于该情形，无法排除强制执行。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第一千零七十六条：夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
- 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条第一款：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。
真实案例
云南某甲公司与云南某乙公司、马某甲等买卖合同纠纷一案，经两级法院审理作出生效判决，判令马某甲等对152万余元货款、违约金及相关费用承担连带清偿责任。判决生效后云南某甲公司申请强制执行，法院查封了登记在马某甲与配偶张某某名下的位于昆明市西山区的共有房产。
张某某以其与马某甲已于2023年3月17日签订《离婚协议书》、约定案涉房产归其个人所有为由提出执行异议，执行法院裁定中止对案涉房产的执行，云南某甲公司遂提起申请执行人执行异议之诉。一审法院判决撤销执行异议裁定、继续执行案涉房产，张某某、马某甲不服判决向昆明市中级人民法院提起上诉。
昆明中院审理认为：案涉房产属于张某某与马某甲的夫妻共同财产，离婚协议的约定不产生物权变动效力；张某某在离婚后案涉房产无权利限制的情况下，未及时办理过户登记，直至房屋被查封仍未完成过户，其主张的“对方经常出差”不属于“非因自身原因未办理过户”的法定情形，张某某对案涉房屋享有的权利不足以排除强制执行。最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)云01民终5953号
- 案由：申请执行人执行异议之诉
- 审理法院：云南省昆明市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 离婚时约定房产归一方所有的，务必在具备过户条件时第一时间办理产权变更登记，仅靠离婚协议的内部约定无法对抗外部债权人的强制执行，切勿因嫌麻烦、怕缴费等原因拖延过户，最终导致自身财产受损。
- 若因尚有银行贷款未结清等客观原因暂时无法办理过户，要留存好客观障碍的相关证据，同时可通过办理抵押登记、预告登记等方式固定自身权利，防止房产被擅自处置或查封。
- 若离婚后另一方拒不配合办理过户手续，要及时向法院提起确权诉讼，凭生效裁判文书直接办理过户，仅以“对方不配合”“对方出差”作为未过户的理由，不会被法院认定为“非因自身原因未办理过户”。
- 离婚原因（如一方出轨等过错情节）不影响执行异议的认定，法院仅审查是否符合排除执行的法定要件，不会因债务方系离婚过错方就豁免未过户房产的执行。若离婚协议的财产约定存在恶意转移财产、规避债务的情形，债权人还可另行提起撤销权诉讼撤销相关财产分割条款。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。