业主家中厨房返水致损物业公司该不该赔？征和律所结合昆明(2025)云01民终5961号案例实务解读
法律问题
业主家中厨房管道返水造成装修、租金等财产损失，能否以物业公司未尽到物业服务义务为由，要求物业公司承担赔偿责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)云01民终5961号生效判决分析：
首先，物业服务人的核心维护义务范围是物业服务区域内的业主共有部分（如小区公共排污主管道、公共水井等），而业主房屋专属区域内的管道（如厨房连接主管道的自家支管）属于业主专有部分，业主自身负有更高的管理、维护注意义务。
其次，根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼基本原则，业主主张物业公司未尽到物业服务义务导致返水损失的，需要同时证明两个事实：一是返水原因是物业公司负责维护的公共管道存在堵塞、破损等问题；二是物业公司确实未尽到合同约定的维护、疏通义务。如果物业公司已提交证据证明其定期对公共管道进行了清掏维护，而业主无法证明返水与物业公司的服务瑕疵存在因果关系的，诉求很难得到法院支持。
最后，物业服务合同纠纷具有合同相对性，仅约束业主和物业公司双方。如果业主认为返水是楼上其他业主不当使用管道导致的，不能在物业服务合同纠纷中直接追加其他业主为被告，需要另行以侵权责任纠纷提起诉讼。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条
物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 - 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最新案例
基本事实
梁某是昆明市某小区房屋的所有权人，某甲公司为该小区提供物业服务，梁某按时缴纳了物业管理费。2021年4月，梁某将案涉房屋出租给案外人冯某使用。
2023年8月21日，案涉房屋厨房管道发生污水返水，造成房屋装修、家具等被污水浸泡受损。梁某认为返水是因为某甲公司未尽到管道疏通维护义务、导致公共主管道堵塞所致，遂将某甲公司起诉至法院，要求赔偿房屋修复费用29194.28元、租金损失28800元及相应利息。
诉讼中，某甲公司提交了2023年1月至2024年9月期间的公共排污管道检查、清掏记录及照片，同时申请两名小区业主出庭作证，证明其每月定期对小区公共排污管道进行清掏维护，已尽到物业服务义务。某甲公司还指出，事发后其工作人员上门疏通时发现，返水位置是梁某家厨房专属的落水管与主管道接口处，堵塞物为油污和厨房垃圾，属于业主专有使用的管道范围。
一审法院判决驳回梁某的全部诉讼请求，梁某不服，向云南省昆明市中级人民法院提起上诉，同时主张一审未同意其追加楼上其他业主为被告的申请，属于遗漏当事人。
争议焦点
某甲公司是否应当对梁某的房屋返水损失承担赔偿责任？一审未追加楼上业主是否违反法定程序？
法院观点
昆明中院审理认为： 1. 某甲公司已提交充分证据证明其对小区公共管道履行了管理、疏通义务，不存在物业服务瑕疵； 2. 案涉返水位置在梁某房屋的专属区域内，梁某自身负有较高的管理注意义务，但其提交的证据不足以证明返水是因某甲公司的物业服务不符合要求导致； 3. 本案属于物业服务合同纠纷，合同仅约束梁某与某甲公司，楼上其他业主并非合同当事人，一审不同意追加被告并不违反法定程序。
裁判结果
驳回上诉，维持原判，二审案件受理费由梁某自行承担。
案例检索信息
- 案号：(2025)云01民终5961号
- 案由：物业服务合同纠纷
- 审理法院：云南省昆明市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 业主遇到返水要第一时间固定证据：发现家中返水后，不要先忙着清理，要先通过拍照、录像等方式记录返水位置、污水来源、受损情况，同时及时通知物业公司到场。如果损失较大，建议尽快委托第三方鉴定机构对返水原因和损失金额进行鉴定，避免后续因举证不能承担不利后果。
- 物业公司要规范留存维护记录：物业公司应当按照合同约定定期对公共管道、设施进行维护，并且要妥善留存好维护记录（如清掏照片、工作签到表、业主见证记录等），避免一旦发生纠纷因无法证明已尽到义务而承担赔偿责任。
- 维权要选对法律关系：如果经排查确认返水是单元公共主管道堵塞导致，且无法确定具体是哪户业主造成的，业主可以选择以侵权责任纠纷为由起诉该单元所有可能加害的业主，而不是仅起诉物业公司的物业服务合同纠纷。不同法律关系对应的被告和举证责任均有区别，选错法律关系很可能导致诉求被驳回。
- 日常使用要注意管道维护：业主在日常使用厨房、卫生间管道时，要避免将油污、食物残渣、毛发等容易造成堵塞的杂物冲入管道，自家专属管道定期疏通，减少返水风险。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。