承租人以未通天然气、经营亏损为由退租能要回租金吗？征和律所结合昆明(2025)云01民终6097号案例实务解读
法律问题
租商铺做餐饮遇到天然气没通、经营亏损的情况，承租人能不能提前单方解除合同，要回剩余租金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)云01民终6097号生效判决分析：承租人主张单方解除房屋租赁合同，要么有明确的合同约定依据，要么符合法律规定的法定解除条件，否则私自退租属于违约，不仅要不回剩余租金，还可能承担违约责任。
具体到同类情形的认定规则：第一，若合同仅约定承租人承担天然气开通费，未明确约定出租人需在特定期限内开通天然气、也未将“通天然气”作为房屋交付或合同解除的条件，且承租人已实际使用商铺经营的，承租人以“未通天然气导致无法经营”为由主张单方解除合同，缺乏合同和事实依据。第二，合同中“经营亏损退租按足月计算租金”的约定，仅为双方对提前退租时租金核算方式的约定，并非赋予承租人“只要亏损就可单方解约”的权利，退租仍需双方协商一致并办理退租手续。第三，若出租人存在逾期交房情形，但承租人已接收房屋、装修并实际经营的，会被视为放弃逾期交房的合同解除权，事后再以此为由主张解约违背诚实信用原则，不会被法院支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
最新案例
基本事实：李某与昆明某居民委员会签订《房屋租赁合同》，承租该居委会位于昆明市呈贡区某社区的小吃商铺用于餐饮经营，租赁期限5年，年租金81838.8元，李某一次性支付了1年租金、垃圾清运费、天然气开通费、租赁押金、卫生保证金等全部费用。合同签订后，李某对商铺进行装修并投入经营。
经营数月后，李某以商铺未通天然气、居委会逾期交房、自身经营亏损为由，向居委会发送律师函要求解除合同并退还全部费用，双方协商未果后李某诉至法院，一审判决驳回其要求退还租金、支付违约金的诉讼请求，李某不服提起上诉。
争议焦点：1. 李某是否享有案涉房屋租赁合同的单方解除权？2. 居委会是否应当向李某退还剩余租金并支付违约金？
法院观点：首先，案涉合同仅约定李某负担天然气开通费，未明确约定天然气开通时间及开通义务完全由居委会承担，且李某已实际使用商铺经营，可通过替代性燃料满足经营需求，以此主张解除合同依据不足；其次，合同中“亏损退租按足月算房租”的条款属于租金计算方式约定，并未赋予李某经营亏损即可单方解除合同的权利；第三，虽然居委会存在逾期交房情形，但李某已接收房屋并装修经营，应视为放弃逾期交房的解除权，事后再以此为由解约有违诚信。因此李某不享有单方解除权，属于违约提前解除合同，按照合同约定提前解约已付租金不予退还。
裁判结果：云南省昆明市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判，确认案涉租赁合同于李某交还商铺之日解除，居委会仅需向李某返还未使用部分的垃圾清运费、租赁押金、卫生保证金及全部天然气开通费合计24444.27元及相应利息，无需退还剩余租金，也无需支付违约金。
案例检索信息
- 案号：(2025)云01民终6097号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：云南省昆明市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 1. 租赁商铺用于特定经营（如餐饮、美业等）的，务必在租赁合同中明确约定配套设施（天然气、排烟、上下水、电力容量等）的开通时间、责任主体，以及未达标时的整改期限、解除权和违约责任，避免口头约定，否则后续维权缺乏依据。
- 2. 若出租人存在逾期交房、房屋不符合约定等违约情形，承租人要及时提出书面异议并保留证据，要么拒绝收房，要么明确要求出租人整改后再收房，不能一边接收房屋装修经营，事后再以该为由主张解除合同，否则会被认定为放弃权利。
- 3. 签订租赁合同时要仔细核对“提前退租”“违约解除”相关条款，不要误以为“经营亏损可退租”就是单方解约权，这类条款通常只是租金核算方式，仍需双方协商一致才能解约。若确实经营困难，建议尽早和出租人友好协商退租方案，减少损失。
- 4. 若出租人收取了专项配套费用（如天然气开通费、装修押金等）但未实际提供对应服务的，即便承租人构成违约提前解约，也有权要求返还该部分未实际发生的费用，协商不成可通过诉讼主张权利。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。