买的商品房烂尾停工拿不到房能不能解除购房合同和贷款？征和律所结合昆明(2025)云01民终6109号之一案例实务解读
法律问题
购房者购买的商品房因开发商原因长期停工、逾期交房且无复工计划，能否解除商品房买卖合同？能否一并解除商品房担保贷款合同？合同解除后的还款责任由谁承担？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)云01民终6109号之一生效判决解答：
第一，关于商品房买卖合同能否解除的问题。即便购房合同中约定“逾期交房仅支付违约金、合同继续履行”，但如果开发商逾期交房且项目长期停工、无明确复工计划，导致购房者购买房屋的核心目的无法实现的，购房者有权依据《民法典》规定的法定解除权解除合同，不受合同中“继续履行”约定的限制。法定解除权是法律赋予当事人的救济权利，开发商提供的格式条款如果排除购房者的法定解除权，该条款不具有约束力，且当违约行为达到“不能实现合同目的”的严重程度时，继续履行合同对购房者明显不公。
第二，关于按揭贷款合同能否一并解除的问题。商品房买卖合同与按揭贷款合同存在紧密关联，前者是后者的前提和基础，当购房合同因开发商违约被解除后，购房者贷款买房的目的已经落空，按揭贷款合同也失去了履行的意义，购房者有权请求一并解除贷款合同。
第三，关于合同解除后的责任承担问题。合同解除后，开发商应当将收取的购房首付款、车位款以及购房者已经偿还的银行贷款本息退还给购房者，剩余未还的银行贷款本息由开发商直接向银行偿还，购房者无需再承担剩余贷款的还款责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
真实案例
2022年7月，赵某甲、杨某与云南某有限责任公司（以下简称“开发商”）签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，购买开发商开发的昆明嵩明县某项目商品房，总房款172万余元，同时捆绑购买优惠车位1个，支付首付款及车位款共计574143元，剩余120万元房款向某有限公司云南省分行（以下简称“银行”）申请按揭贷款，三方签订了《个人房产抵押贷款合同》并办理了公证。合同约定开发商应于2023年12月30日前交付房屋。
但实际上，案涉项目早在2022年6月就已停工，截至购房者起诉时仍未复工，开发商也明确表示尚无复工复产计划，约定的交房期限届满后根本无法交付房屋。
赵某甲、杨某遂向法院起诉，要求解除商品房买卖合同及补充协议、解除按揭贷款合同，由开发商退还首付款及车位款、已偿还的银行贷款本息，并承担资金占用利息，剩余贷款由开发商向银行偿还。
一审法院支持了购房者的全部诉讼请求，银行不服提起上诉，认为合同约定逾期交房仅付违约金、合同继续履行，且贷款合同与购房合同相互独立，不应解除，要求购房者继续还贷。
二审法院审理认为：开发商逾期交房且项目长期停工、无复工计划，导致购房者购房目的无法实现，符合法定解除条件，判决解除商品房买卖合同正确；购房合同解除后，贷款合同目的无法实现，一并解除符合法律规定；合同解除后，开发商应分别向购房者返还首付、已还贷款本息，向银行返还剩余贷款。最终判决驳回银行上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)云01民终6109号之一
- 案由：商品房预售合同纠纷
- 审理法院：云南省昆明市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 遇到开发商逾期交房，第一时间固定证据：包括购房合同、付款凭证、开发商逾期交房的通知、项目停工的现场照片/视频、与开发商的沟通记录、住建部门关于项目停工的回复等，为后续维权做准备。
- 不要被合同中的“霸王条款”吓退：很多开发商提供的格式合同中会约定“逾期交房仅支付违约金，不得解除合同”，但这类约定如果排除了购房者在合同目的无法实现时的法定解除权，是不具有法律效力的。只要项目烂尾、长期无复工可能，购房者依然可以起诉要求退房。
- 起诉时建议一并要求解除按揭贷款合同：很多购房者不知道可以同时解除贷款合同，导致退房后还要继续还房贷，面临“钱房两空”的风险。根据司法解释规定，购房合同解除后，贷款合同可以一并解除，剩余贷款由开发商直接偿还，购房者无需再承担还款责任。
- 捆绑购买的车位、储藏室等可以一并主张退还：如果车位、储藏室是和房屋捆绑销售、依附于房屋购买的，在解除购房合同时可以一并要求解除相关约定、退还对应款项，法院通常会为减少诉累一并处理，无需另行起诉。
- 注意起诉的时机：如果开发商已经明显资不抵债、项目无复工可能，尽早起诉可以在开发商还有资产的时候优先获得退款，避免后续执行难的问题。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。