土地租赁后因第三方堵路断水断电无法经营，承租人能解除合同要赔偿吗？征和律所结合保山(2025)云05民终341号案例实务解读

法律问题

土地租赁合同履行过程中，因出租人未协调好与第三方的关系导致租赁场地道路被堵、水电不通，承租人无法正常经营的，能否据此要求解除合同、主张合同约定的全额违约金以及全部投入损失？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)云05民终341号生效判决分析：

1. 出租人对租赁物的适租义务是法定义务，即便合同中仅约定出租人有“协助”处理水电、道路事宜的义务，也不能仅以“有协助行为”作为免责理由，仍需保证租赁场地达到合同约定的使用用途，否则即构成违约。

2. 承租人以出租人违约为由要求解除合同的，需要判断违约行为是否达到“致使合同目的不能实现”的程度：如果违约情节较轻，事后已经补正、恢复履行条件的，不构成根本违约，承租人无权单方解除合同；如果承租人坚持解除合同，虽可能因合同不具备强制履行性而被准予解除，但由此导致的自身投入损失需自行承担。

3. 合同约定的违约金如果过分高于实际损失，法院有权根据当事人的请求予以调整，调整标准以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、违约程度、过错大小等因素，一般超过实际损失30%的部分可认定为“过分高于”。

4. 因第三方原因导致出租人违约的，出租人不能以“不可抗力”为由免责，仍需向承租人承担违约责任，承担责任后可另行向第三方追偿。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
• 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
• 《中华人民共和国民法典》第五百九十三条：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。
• 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

最新案例

基本事实

2024年6月，某甲宿店（个体工商户，经营者武某）与某甲公司（旅游开发类企业）达成土地租赁合意，约定某甲宿店租赁某甲公司承包经营的云南省保山市腾冲市某水库边的200平方米草坪用于经营露营项目，租赁期限5年，第一年租金17000元，后续每年18000元。某甲宿店按约支付了第一年租金后，开始进场建设露营设施。

2024年7月1日，双方正式签订书面《协议书》，约定某甲公司有义务协助某甲宿店处理道路、水电、消防等与经营相关的事宜，协助将水电引至租赁区域；任何一方违约的，需向守约方支付五年租金作为违约金。

2024年9月，因某甲公司与当地村民小组存在其他纠纷，村民小组堵住了通往租赁场地的唯一道路，导致某甲宿店无法正常经营。双方沟通无果后，某甲宿店于2024年12月诉至一审法院，要求解除合同、退还全部租金、支付违约金89000元、赔偿投入损失80443元。

一审诉讼过程中，某甲公司于2025年1月与村民小组达成和解协议，案涉租赁场地的水电、道路通行全部恢复正常，某甲公司还明确表示愿意延长租赁期限弥补某甲宿店的损失，但某甲宿店仍坚持要求解除合同，不愿继续履行。

争议焦点

1. 案涉土地租赁合同是否符合法定解除条件？

2. 合同约定的5年租金违约金是否过高，应否调整？

3. 某甲宿店主张的8万余元投入损失是否应予支持？

法院观点

二审法院认为：

第一，一审法院适用《民法典》第五百六十二条（协商解除）的规定认定合同解除属于适用法律错误，本案应适用法定解除的规定进行审查。

第二，某甲公司未有效尽到合同约定的协助义务，导致租赁场地道路被堵、影响正常经营，构成违约，但在一审诉讼期间，某甲公司已经与第三方达成和解，水电、道路均已恢复正常，违约情形已经消除，并未达到“致使合同目的不能实现”的根本违约程度，案涉合同本可继续履行。

第三，某甲宿店坚持要求解除合同，考虑到租赁合同具有一定的人身信赖属性，不适宜强制履行，可准予解除，但某甲宿店无证据证明违约情形持续存在，其因单方坚持解除合同导致的投入损失，应自行承担。

第四，合同约定的5年租金违约金明显过高，结合某甲公司的违约程度、违约持续时间、某甲宿店的实际损失情况，一审法院将违约金调整为已付租金的20%即3400元，符合法律规定。

第五，某甲公司主张第三方堵路属于不可抗力的抗辩不成立，第三方原因导致违约的，出租人仍应向承租人承担违约责任。

裁判结果

驳回双方当事人的全部上诉请求，维持一审判决：解除案涉《协议书》，某甲公司向某甲宿店返还租金17000元、支付违约金3400元，某甲宿店自行拆除租赁场地内的露营设施，驳回某甲宿店的其他诉讼请求。

案例检索信息

• 案号：(2025)云05民终341号
• 案由：土地租赁合同纠纷
• 审理法院：云南省保山市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月26日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 对承租经营性场地的当事人而言：签订租赁合同前，务必实地核实场地的水电、道路、消防等配套条件是否符合经营需求；签订合同时，不要仅约定出租人有“协助”义务，要明确约定租赁场地需达到的具体使用标准（如水电容量、道路通行宽度、可正常使用的时间节点），以及未达标准时的解除权、违约金计算方式、损失赔偿范围（包括装修投入、停业损失等）。履行过程中如果出现出租人违约的情况，要及时以书面形式（函件、微信、短信等）催告对方整改，保留好催告证据、实际损失证据（如投入凭证、停业期间的营收流水对比等），避免因举证不足导致主张无法得到支持。如果出租人已经完成整改、恢复履约条件，且未造成根本损失的，建议理性评估继续履行的成本和收益，不要盲目坚持解除合同，否则可能自行承担投入损失。

2. 对出租人而言：不要将“协助义务”当作免责挡箭牌，保证租赁物在租赁期间符合约定用途是出租人的法定义务，即便合同写的是“协助”，也要确保租赁场地能满足承租人的基本使用需求。如果因与第三方的纠纷影响承租人使用的，要第一时间协调解决，减少损失扩大，不能以“第三方原因”“不可抗力”为由推脱责任，承担违约责任后可另行向有过错的第三方追偿。另外，约定违约金时要合理，并非约定越高越好，如果约定的违约金过分高于实际损失，对方有权请求法院调整。

3. 此外需要注意：本案中一审法院虽然存在适用法律错误的问题，但最终裁判结果正确的，二审法院仍会维持原判。当事人上诉时不能仅盯着法条适用的瑕疵，还要重点针对判决结果的合理性举证，否则很难实现改判目的。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。