承租人称出租人未交付商铺、未通水电能拒付租金吗？征和律所结合丽江(2025)云07民终414号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同履行过程中，承租人主张出租人未完成租赁商铺交付、未接通水电的，能否以此为由拒付全部租金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)云07民终414号生效判决分析：判断出租人是否完成租赁物交付，不应仅以是否交付钥匙、是否签署交付确认书为唯一标准，需结合承租人是否实际占有、控制租赁物的客观事实综合认定——若承租人已使用租赁地址注册经营主体、堆放经营物品、实际控制租赁场所超过合理期限，即便没有正式的交付手续，也会被认定出租人已完成交付义务。此外，承租人主张租赁物水电不通、无法使用的，需承担举证责任，若没有充分证据证明租赁物存在使用障碍，仅以未交付、未通水电为由拒付租金的，法院不予支持，承租人反而需承担逾期支付租金的违约责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
- 《中华人民共和国民法典》第五百二十五条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。
- 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。
最新案例
基本事实：2021年7月28日，上诉人卢某与被上诉人大理某有限公司丽江分公司签订《商铺租赁合同》，约定卢某承租丽江金光家园小区40幢G1号商铺，租赁期限3年，年租金64800元，按年支付租金。合同签订前，卢某已使用案涉商铺地址注册其经营的药店；合同签订后，卢某将经营用的药品柜堆放在案涉商铺内，但始终未支付任何租金。2024年10月，出租方起诉要求卢某支付拖欠的租金及违约金，卢某反诉主张出租方未交付商铺钥匙、未接通水电，未完成交付义务，要求出租方赔偿其柜子损失及违约金，同时主张出租方涉嫌虚假诉讼、部分租金已过诉讼时效。
争议焦点：出租方是否完成案涉商铺的交付义务，卢某能否以未交付、未通水电为由拒付租金，其反诉请求及其他抗辩主张能否成立。
法院观点：法院经审理认为，卢某已使用案涉商铺注册经营主体，且将经营物品堆放在商铺内长达数年，直至一审宣判后才自行搬离，足以证明其已实际占有控制案涉商铺，应视为出租方已完成交付义务；经一审法院现场勘察，案涉商铺水电处于通畅状态，卢某未提交充分证据证明租赁物存在使用障碍。此外，卢某主张的10万元押金支付给案外人，无证据证明与出租方有关，诉讼时效抗辩未在一审提出，虚假诉讼主张无事实依据，均不予支持。
裁判结果：云南省丽江市中级人民法院作出终审判决，驳回卢某的上诉，维持原判，判令卢某向出租方支付2021年7月28日至2024年10月27日期间的租金210600元、违约金19440元及保全申请费1670元，驳回卢某的全部反诉请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)云07民终414号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：云南省丽江市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对出租方而言，交付租赁物时建议签署正式的交付确认书，明确交付时间、租赁物状态、水电读数等信息，留存交付现场的照片、视频及沟通记录，避免后续承租人以“未完成交付”为由拒付租金；若未签署交付手续，也可通过收集承租人使用租赁地址注册经营、堆放物品、实际使用的相关证据，主张交付已完成。
- 对承租人而言，若确实未收到租赁物、或租赁物存在水电不通等影响使用的瑕疵，应当在合理期限内以书面形式向出租方提出异议，留存沟通记录及租赁物瑕疵的证据，切勿仅口头主张，更不宜在已实际占有使用租赁物的情况下再以“未交付”为由拒付租金，否则将承担违约风险。
- 支付租金、押金等款项时，需核实收款方是否有出租方的书面授权，尽量支付到出租方的对公账户，避免向无授权的第三方个人或单位付款，否则可能被认定为未履行付款义务。
- 诉讼时效抗辩、虚假诉讼主张均需有充分的事实及证据支撑，诉讼时效抗辩应当在一审程序中提出，无充分证据的情况下随意主张对方构成虚假诉讼，不会得到法院支持。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。