房屋租赁合同涉刑就会被驳回起诉？征和律所结合临沧(2025)云09民终336号案例实务解读
法律问题
审理房屋租赁合同等民事经济纠纷过程中，发现案涉交易属于关联交易且实际控制人涉嫌职务侵占等刑事犯罪已被立案调查的，法院是否会适用“先刑后民”规则驳回起诉？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)云09民终336号生效判决分析：并非所有涉及刑事线索的民事纠纷都会被驳回起诉，“先刑后民”规则的适用有严格的法定条件：只有当法院经审理认为案涉民事纠纷本身不属于普通经济纠纷，且核心事实存在经济犯罪嫌疑的，才会裁定驳回起诉，并将相关材料移送公安机关或检察机关。本案中，案涉房屋使用交易发生在王某同时担任出租方总经理、承租方实际控制人的特殊期间，属于典型的关联交易，且王某因涉嫌职务侵占、严重违法已被公安机关、监察机关正式立案调查，案涉交易本身涉嫌侵害公司资产权益，完全符合先刑后民的适用条件，因此二审法院依法撤销一审判决、驳回出租方的起诉。
法律依据
- 《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条：人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第三项：裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
最新案例
基本事实
临沧某丙有限公司（以下简称临沧某公司）是滇西生物特色产业园的建设单位，某蓝田有限公司（以下简称某蓝田公司）自2022年3月起实际使用该产业园10幢B区三楼厂房，双方未签订书面租赁合同。2024年临沧某公司向一审法院起诉，要求某蓝田公司支付2022年3月1日至2024年12月16日的房屋租金共计657185.76元。一审法院认定双方形成不定期租赁合同关系，判决支持临沧某公司的全部诉讼请求。某蓝田公司不服一审判决，向云南省临沧市中级人民法院提起上诉。
争议焦点
案涉房屋租赁合同纠纷是否因实际控制人涉嫌刑事犯罪而应当驳回起诉？
法院观点
二审法院经审理查明：案涉交易发生期间，王某同时担任临沧某公司的总经理（负责日常经营管理），且是某蓝田公司的100%控股股东的实际控制人，案涉交易属于典型的关联交易；现王某因涉嫌合同诈骗、职务侵占、严重违法已被公安机关、监察机关立案调查，截至二审裁判作出时尚未作出结论性意见，案涉交易本身存在经济犯罪嫌疑，应当适用先刑后民规则处理。
裁判结果
一、撤销云南省临沧市临翔区人民法院（2024）云0902民初2626号民事判决；二、驳回临沧某丙有限公司对某蓝田有限公司的起诉；一、二审案件受理费均予以退还当事人。
案例检索信息
- 案号：(2025)云09民终336号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：云南省临沧市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对于资产出租方尤其是国有资产运营主体而言，出租资产时应当严格执行关联交易回避制度，提前核查承租方与公司高管、实际控制人的关联关系，避免出现内部人员利用关联交易侵吞公司资产的情形；同时务必签订书面租赁合同，明确约定租金标准、租期、违约责任等核心条款，避免后续出现举证困难。
- 对于承租方而言，若使用房屋的基础是服务合同、合作关系等其他法律关系，应当留存好相关合同、服务履行的完整证据；若认为案涉交易存在刑事犯罪嫌疑，应当及时向法院提交刑事立案通知书、调查通知书等正式材料，明确主张适用先刑后民规则。
- 需要特别注意的是，“先刑后民”并非涉刑民事案件的通用规则：如果刑事案件仅与民事案件存在牵连，但民事案件本身属于独立的经济纠纷、核心事实不存在犯罪嫌疑的，法院会继续审理民事案件，不会驳回起诉；只有当民事案件的核心事实本身涉嫌犯罪，需要以刑事案件的审理结果为定案依据的，才会适用先刑后民规则驳回起诉或中止审理。
- 本案中双方争议的“房屋未消防验收是否影响租赁合同效力”“一审简易程序适用是否合法”等问题也具有普遍参考意义：根据当前司法实践，租赁房屋未通过消防验收一般不直接导致租赁合同无效，仅可能构成承租人解除合同的法定事由；当事人若对一审适用简易程序有异议，应当在一审审理过程中及时提出，二审才以程序违法为由主张的，通常不会得到法院支持。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。