签了以物抵债协议没过户还能要求占有人腾房吗？征和律所结合绍兴(2025)浙06民终1461号案例实务解读
法律问题
签订以物抵债协议后，未办理房屋过户登记、房屋已被法院查封的情况下，债权人能否依据以物抵债协议要求实际占有人腾退房屋、返还原物？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)浙06民终1461号生效判决分析：首先，债务履行期限届满后签订的以物抵债协议虽自意思表示一致时生效，但协议生效仅产生债权效力，不动产物权变动需经依法登记才发生效力；其次，被人民法院依法查封的房地产不得转让，针对查封房产签订的以物抵债协议无法产生物权转移的法律效力，债权人不能据此取得房屋所有权；最后，返还原物请求权的行使前提是权利人享有合法物权或占有权，仅享有普通金钱债权的债权人无权直接要求房屋占有人腾退。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
- 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项：下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第二十七条第一款：债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。
最新案例
基本事实
2011年，陈某与诸暨市某有限公司（以下简称某公司）签订《房屋抵押协议书》，约定某公司以名下位于诸暨市店口镇的多处房屋抵偿欠陈某的1000万元债务，但未办理过户登记，案涉房屋自2012年起即被法院多次查封。2014年6月，某公司与傅某签订三份《协议书》，约定将案涉三套房屋抵偿陈某欠傅某的借款，陈某签字确认。上述协议原件由第三人钱某持有，房屋始终登记在某公司名下，未交付给傅某，后罗某基于与钱某的租赁关系实际占有案涉房屋。傅某向法院起诉，要求罗某腾退房屋并赔偿租金损失，一审法院判决驳回其全部诉讼请求，傅某不服提起上诉。
争议焦点
傅某是否有权依据案涉以物抵债协议要求罗某腾退案涉房屋。
法院观点
浙江省绍兴市中级人民法院经审理认为：第一，案涉以物抵债协议虽有效成立，但签订时房屋已被法院查封，依法不得转让，不产生物权转移的效力，傅某未通过司法程序涤除权利障碍，不能取得案涉房屋的物权；第二，返还原物请求权的行使以享有物权为前提，傅某仅对某公司享有普通金钱债权，未取得房屋所有权或合法占有权；第三，罗某基于与钱某的租赁合同占有房屋，属于有权占有，傅某无权向其主张返还原物。
裁判结果
2025年6月25日，浙江省绍兴市中级人民法院作出(2025)浙06民终1461号终审判决：驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)浙06民终1461号
- 案由：返还原物纠纷
- 审理法院：浙江省绍兴市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订以物抵债协议前，务必通过不动产登记机构查询标的房产的权利状态，确认是否存在查封、抵押等限制转让的情形，避免出现协议签订后无法办理过户、无法取得物权的风险。
- 以物抵债协议生效不等于取得房屋物权，债权人应在符合过户条件时及时办理不动产转移登记；如因查封等原因无法过户的，应及时依据基础债权债务关系主张权利，避免超过诉讼时效。
- 如需向占有人主张返还原物，应首先举证证明自身是房屋的所有权人或合法占有人，仅依据以物抵债协议享有的普通债权不足以支持返还原物的诉讼请求。
- 涉及多重债权转让、以物抵债的交易，应妥善留存协议原件、款项交付凭证、房屋交接记录等证据，避免出现权属不清、证据不足的问题；诉讼过程中应如实披露案件事实，隐瞒关键证据可能导致相关主张不被法院采信。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。