租客拖欠房租主张未实际使用、租期未生效需付租金吗？征和律所结合舟山(2025)浙09民终251号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同履行过程中，承租人拖欠租金后主张“第三年租期未生效、未实际使用房屋、出租人怠于行使解除权”，能否拒绝支付租金？合同解除时间应当如何认定？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)浙09民终251号生效判决分析：
第一，依法成立的房屋租赁合同自成立时生效，合同约定的固定租赁期限对双方均具有法律约束力。“先付后租”仅为租金支付方式的约定，并非租期生效的前提条件，承租人未按约支付第三年租金属于违约行为，不能据此主张第三年租期未生效。
第二，承租人是否实际使用租赁房屋，不影响其按照合同约定履行支付租金的义务。即便存在停水停电等情形，在合同未依法解除前，承租人仍需承担租金支付责任，除非有充分证据证明系出租人恶意断供导致合同目的无法实现且承租人已及时提出合法异议。
第三，关于合同解除时间的认定，出租人未向承租人发送解除通知，直接以提起诉讼的方式主张解除合同的，合同自起诉状副本送达承租人之日起解除。若合同明确约定解除需签订书面终止协议，承租人单方发送的不续租通知不符合约定解除形式的，不产生合同解除的法律效力。
第四，出租人在承租人拖欠租金后积极联系协商、催缴租金，因承租人失联无法通过非诉方式解除合同而提起诉讼的，不属于怠于行使权利的情形，承租人无权主张扩大损失由出租人自行承担。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最新案例
基本事实
2022年7月26日，舟山某贸易公司（出租方）与某海事服务公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定舟山某贸易公司将坐落于舟山市定海区的1160平方米厂房出租给某海事服务公司作仓储、设备检测维修使用，租期三年，自2022年8月27日至2025年8月26日；首年租金25元/平方米/月，第二、三年租金均为25.5元/平方米/月，租金按年付、先付后租，首年租金于租期开始10日前支付，此后租金于每年租期届满10日前支付；承租方需交纳租赁保证金50000元，拖欠租金满一个月的，出租方有权终止合同并收回房屋，终止合同需双方协商后签订终止合同书。
合同签订后，舟山某贸易公司按约交付了厂房，某海事服务公司支付了租赁保证金50000元并付清了第一年租金。第二年租金，某海事服务公司仅于2023年10月30日支付210000元，剩余租金及第三年租金均未支付，另拖欠电费2279元。2024年5月，某海事服务公司微信告知舟山某贸易公司“本年结束不续租”，后舟山某贸易公司无法联系上某海事服务公司，遂向一审法院提起诉讼。
争议焦点
案涉《房屋租赁合同》的解除时间如何认定？某海事服务公司主张的“第三年租期未生效、未实际使用房屋、出租人怠于行使解除权”能否成为拒付租金的合法理由？
法院观点
法院经审理认为：首先，依法成立的合同自成立时生效，案涉《房屋租赁合同》自双方签字盖章之日即2022年7月26日成立并生效，合同约定的三年租赁期限为固定期限，“先付后租”属于租金支付方式的约定，并非租期生效的条件，某海事服务公司未按约支付租金属于违约行为，不能据此主张第三年租期未生效。
其次，合同明确约定“终止合同需双方协商后签订终止合同书”，某海事服务公司单方发送的不续租通知不符合约定的解除形式，不产生合同解除的法律效力；某海事服务公司是否实际使用案涉房屋，不影响其租金支付义务的履行。
最后，舟山某贸易公司在某海事服务公司欠付租金后多次联系对方协商合同终止及腾退事宜，但因某海事服务公司失联无法对接，其通过诉讼方式行使合同解除权不属于怠于行使权利的情形，案涉合同自起诉状副本送达某海事服务公司之日即2025年2月12日解除。
裁判结果
一审法院判决：一、确认舟山某贸易公司与某海事服务公司签订的《房屋租赁合同》于2025年2月12日解除；二、某海事服务公司于判决生效之日起十日内腾退案涉厂房；三、某海事服务公司支付扣除租赁保证金50000元后的欠付租金259622元，并自2025年2月13日起按25.5元/平方米/月标准支付占有使用费至实际腾退之日止；四、某海事服务公司支付相应租金利息；五、某海事服务公司支付电费2279元；六、驳回舟山某贸易公司的其他诉讼请求。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)浙09民终251号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：浙江省舟山市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
一、对出租方而言：1. 签订租赁合同时，建议明确约定合同解除的具体方式、通知送达地址及视为送达的情形，避免因承租方失联导致无法有效送达解除通知的风险；2. 承租方出现欠付租金等违约行为时，应当及时通过书面函件、微信、短信等可留痕的方式进行催缴，完整留存沟通记录，若承租方失联，应及时通过诉讼或仲裁方式行使解除权，避免被认定为怠于行使权利扩大损失；3. 尽量避免采取停水停电等私力救济方式催缴租金，若确需采取，应当符合合同约定且不得超过必要限度，否则可能被认定为违约并承担相应赔偿责任。
二、对承租方而言：1. 若因经营变化等原因需要提前解除租赁合同，应当严格按照合同约定的方式与出租方协商解除，签订书面解除协议，切勿仅以单方通知的方式主张解除，否则仍需承担合同解除前的租金支付义务及违约责任；2. 即便因出租方原因导致无法正常使用租赁房屋，也应当及时提出书面异议并固定相关证据，必要时通过法律途径解决，不能以拒付租金、消极失联的方式应对，否则可能导致自身损失进一步扩大。
三、关于租赁保证金的抵扣问题，实践中若合同未明确约定保证金的抵扣顺序，一般可先抵扣违约金、利息，再抵扣欠付租金，建议双方在签订租赁合同时明确约定保证金的性质、抵扣规则及退还条件，避免后续产生争议。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。