租房到期没续签承租人要求降租遭拒，房东有权解除合同吗？征和律所结合北京(2026)京02民终274号案例实务解读

法律问题

房屋租赁合同履行过程中双方变更租赁标的物后未续签书面合同，形成事实租赁关系，承租人要求降低租金未与出租人达成一致的，出租人是否有权解除租赁关系？次承租人未腾退能否成为承租人拒绝向出租人履行腾房义务的抗辩理由？承租期间产生的欠缴水费应由谁承担？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2026)京02民终274号生效判决分析：首先，租赁双方变更原合同核心内容（租赁标的物、租金标准）后未签订新的书面合同，形成事实租赁关系的，在双方就核心条款（租金标准、支付方式等）无法协商一致时，出租人有权行使合同解除权。其次，根据合同相对性原则，承租人与次承租人之间的转租合同不能约束出租人，承租人不能以次承租人未腾退为由拒绝向出租人履行腾房义务。最后，租赁合同明确约定水费由承租人承担的，即使相关费用实际由次承租人产生，也应由承租人先行向出租人承担，承租人承担后可依据转租合同向次承租人另行追偿。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款：依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
• 《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
• 《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
• 《中华人民共和国民法典》第七百三十条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
• 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

最新案例

基本事实

姚某经房屋所有权人授权，将北京市大兴区两套商铺出租给沈某，双方2021年签订书面租赁合同，约定租期5年（2020年11月1日至2025年10月31日），年租金40万元，转租需经出租人同意，水电费由承租人承担。2022年10月31日沈某退租其中一套802房屋，仅继续承租801房屋，双方未就801房屋租赁签订新的书面合同，口头协商调整租金：2022年11月至2024年7月按25万/年执行，2024年8月至2025年4月按22万/年执行。

2025年3月沈某再次要求将租金降至18万/年且不签书面合同，姚某不同意，提出最低20万/年但要求押一付三、签订书面合同的前提条件，沈某未接受该条件，仅自行按20万/年标准支付了3个月租金5万元，未支付押金也未签订书面合同。姚某遂于2025年4月11日向沈某送达解除通知，告知租赁关系于2025年4月30日解除，要求其腾房并结清802房屋2020年11月至2022年10月期间欠缴的水费17777元。另查明，沈某未取得姚某书面同意，擅自将801房屋部分面积转租给次承租人，转租租期甚至超出原租赁合同约定的总租期。

争议焦点

1. 双方就801房屋形成的事实租赁关系是否可以解除？
2. 合同解除后的占有使用费应按20万/年还是22万/年标准计算？
3. 已退租的802房屋欠缴水费是否应由沈某承担？
4. 次承租人未腾退能否作为沈某拒绝履行腾房义务的抗辩理由？

法院观点

北京市第二中级人民法院审理认为：双方变更租赁标的物后未签订新的书面合同，未按原租赁合同约定履行，就租金标准多次调整未达成最终一致，已形成事实租赁关系，出租人有权在核心条款协商不成时行使解除权；占有使用费标准按双方此前实际履行且无异议的22万/年计算符合公平原则，沈某主张按20万/年计算无依据，因该标准对应的押一付三、签书面合同的前提条件未成就；根据合同相对性，水费属于租赁合同约定由承租人承担的费用，即使由次承租人实际产生，也应由沈某向姚某支付，沈某承担后可另行向次承租人追偿；次承租人的租赁关系仅约束沈某与次承租人，不能对抗出租人，沈某不能以次承租人未腾退为由拒绝履行腾房义务。

裁判结果

一审判决双方租赁关系于2025年4月30日解除，沈某于判决生效10日内腾退801房屋，支付2025年5月至7月剩余占有使用费5000元及后续占有使用费（按22万/年计算），支付欠缴水费17777元；二审驳回沈某全部上诉请求，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2026)京02民终274号
• 案由：房屋租赁合同纠纷
• 审理法院：北京市第二中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月21日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

给出租人的风险提示：1. 租赁内容发生变更（如减少租赁面积、调整租金）或租赁期满后续租的，一定要及时签订书面合同，明确核心条款，避免形成事实/不定期租赁，导致租赁关系处于不稳定状态；2. 如果发现承租人擅自转租，一定要在知道或应当知道转租事由之日起6个月内提出异议并留存证据，超过该期限未提出异议的，法律将视为同意转租，丧失以此为由解除合同的权利；3. 承租人退租时，务必当场核对水电燃气等公用事业费用的缴费情况，要求承租人结清并共同确认表数，避免退租后才发现欠缴费用无法追偿。

给承租人的风险提示：1. 续租或变更租赁内容时，一定要与出租人签订书面合同确认核心条款，不要仅作口头约定，避免后续出租人随意涨租或解除合同；2. 转租房屋必须取得出租人的书面同意，不要擅自转租，否则出租人有权解除租赁合同，你还需要向次承租人承担违约责任；3. 即使房屋实际由次承租人使用，也要督促次承租人按时缴纳水电等费用，留存缴费凭证，避免出租人依据租赁合同向你追偿欠费。

此外，如果承租人与次承租人之间就腾房、欠费等问题产生争议，可以依据双方签订的转租合同另行起诉维权，不得以此对抗出租人的合法权利。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。