租客签约后没接场地就解约，押金之外还要赔空置损失吗？征和律所结合北京(2026)京03民终238号案例实务解读
法律问题
承租人签订房屋或商业场地租赁合同后，尚未实际接收场地、也未开始经营，就因自身商业判断变化提出解除合同。合同约定“乙方单方解除合同的，履约保证金不予返还”。那么，出租人是否只能扣除履约保证金？押金之外，还能不能继续主张空置损失、招商损失等违约损失？
征和律师事务所认为，这正是本案最大的争议点：履约保证金不退是否当然排除出租人另行主张损失，以及法院如何在实际损失、减损义务和公平原则之间进行裁量。
征和律所解答
征和律师事务所结合(2026)京03民终238号生效判决分析：承租人没有法定或约定解除权，却明确表示不再承租的，通常构成违约。合同约定“单方解除时履约保证金不予返还”，并不必然等同于出租人已经放弃押金之外的全部损失赔偿请求。法院仍会结合场地是否交付、解除通知是否及时、出租人是否实际产生空置损失、出租人是否积极重新招租、合同约定是否明确排除其他赔偿等因素，综合判断承租人还应承担多少违约责任。
在本案中，李某签约后很快提出不再承租，且场地尚未实际交付，这些因素对承租人有利；但法院同时认为，某生活用品市场公司为履行合同已经作出准备，承租人违约会导致场地空置等损失。虽然出租人也存在未充分举证持续招租、损失可能自行扩大的问题，但一审法院酌定只返还部分租金，二审法院认为该裁量未违反公平原则，最终维持原判。
通俗理解：押金不退只是违约责任的一部分。如果合同没有写明“出租人只能扣押金、不得另行主张损失”，且确有空置或准备履约成本，法院可能支持出租人在押金之外保留一部分款项作为违约损失。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
《中华人民共和国民法典》第五百九十一条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
最新案例
1. 基本事实
2025年3月6日，承租人李某与某生活用品市场公司签订《场地租赁合同》，约定承租市场内某五层场地用于经营瑜伽、普拉提，租期为12个月加2个月免租期，起租时间为2025年3月23日。李某在签约后支付了履约保证金、租金及其他费用合计127544元。
2025年3月10日，李某通过微信、短信等方式表示“房子确定不租了”，后又提交退款申请，要求退还租金等款项。某生活用品市场公司认为李某系自身原因解除合同，构成违约，且公司已经为履行合同准备场地、协调原承租人腾退，后续还产生场地空置损失。
2. 争议焦点
二审法院归纳的核心争议为：一审法院酌定的违约损失金额是否过重。
李某认为，合同已经明确约定单方解除时履约保证金不退，出租人没有充分证明押金之外还存在额外损失，因此不应再扣留更多租金。某生活用品市场公司则认为，李某解除合同导致场地空置，并造成实际经营安排上的损失，一审判决合理。
3. 法院观点
北京市第三中级人民法院认为，李某与某生活用品市场公司签订合同后，又明确表示不再承租，构成违约，应承担违约责任。双方均认可合同于2025年3月10日解除，并认可根据合同约定履约保证金不予退还。
关于押金之外是否还应承担损失，法院进一步指出：虽然李某告知解约时间较早，出租人也未完全按照合同约定进行通知整改，但李某不再履行合同后确实会产生场地空置等损失；同时，案涉合同内容并不能体现出租人认可“履约保证金足以覆盖全部违约损失”。一审法院已考虑出租人对损失扩大也存在一定责任，酌情判令出租人返还部分租金，属于合理裁量范围。
4. 裁判结果
一审法院判决：确认双方签订的《场地租赁合同》于2025年3月10日解除；某生活用品市场公司返还李某51730元；驳回李某其他诉讼请求。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由李某负担。
案例检索信息
- 案号：(2026)京03民终238号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：北京市第三中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月22日
- 案件类型：民事二审判决
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：商业租赁合同中，“押金不退”并不一定是违约责任的上限。承租人在签约前，尤其是经营商铺、市场摊位、培训场地、健身瑜伽场地等商业用途房屋时，应重点审查三个条款：解除条款、履约保证金条款、违约损失赔偿条款。
- 第一，承租人不要轻易先付款再“慢慢看”。本案中，承租人尚未接场地、尚未经营，但因合同已经成立并付款，解除时仍被认定构成违约。签约前应确认租期覆盖、产权或转租授权、场地交付标准、经营许可、客流及装修投入等核心事项。
- 第二，如果希望押金作为违约责任上限，应写清楚。例如可明确约定：“乙方单方解除的，甲方有权扣除履约保证金，除此之外甲方不得再主张其他违约金或损失赔偿。”否则法院可能认为押金不退不排除另行赔偿实际损失。
- 第三，出租人主张空置损失，要保留招租与减损证据。包括招租公告、朋友圈或平台发布记录、中介委托记录、客户洽谈记录、报价记录、场地空置期间照片、原承租人调整协议及收付款凭证等。否则即使存在损失，法院也可能因举证不足或减损不足而酌减。
- 第四，承租人解除合同时要固定“及时通知”和“防止损失扩大”的证据。包括微信、短信、邮件、邮寄函件、现场交涉记录等，并明确要求出租人及时重新招租。若出租人怠于招租，承租人可据此抗辩扩大的损失不应由自己承担。
征和律所建议，遇到类似“签约后反悔、商铺未交付、租金押金能否退还”的纠纷，不宜只从“我没用过房子”这一角度判断能否全额退款，而应围绕合同约定、解除原因、损失证据、减损义务四个层面制定谈判或诉讼策略。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。