工程居间人未披露项目被查封信息要退居间费吗？征和律所结合重庆(2026)渝01民终944号案例实务解读
法律问题
工程居间人促成施工方签订承包合同后，未如实披露项目地块已被司法查封拍卖的重大信息，施工方能否要求退还已付的居间费并主张资金占用损失？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2026)渝01民终944号生效判决解答：根据我国民法典规定，居间人（中介人）的如实报告义务是法定的强制性义务，不以居间协议约定的披露范围为限。对于直接影响委托人缔约决策、合同能否正常履行的核心事实，即便协议未明确列举，居间人也负有主动、如实披露的义务。本案中，项目地块被司法查封拍卖的信息直接决定了施工方签订承包合同后能否正常施工、合同目的能否实现，属于与订立合同有关的重要事实，居间人未披露该信息存在重大过失，即便已经促成合同签订，也应当退还已收取的居间费，并赔偿委托人对应的资金占用损失。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
- 第九百六十一条 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
- 第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
真实案例
2025年2月14日，方某重庆有限公司（以下简称方某公司，施工方）与重庆金某有限公司（以下简称金某公司，居间方）签订《居间协议》，约定金某公司引荐方某公司承揽重庆潼某花苑工程项目，促成方某公司与总承包方签订施工合同并进场即为居间成功，居间费总计30万元，签订合同当日支付10万元，进场3日内支付剩余20万元。
协议签订当日，方某公司与项目总承包方诺某有限公司签订了案涉工程的承包合同，次日方某公司按约向金某公司支付了10万元居间费。后方某公司得知，案涉项目对应的部分地块早在2024年9月就已被重庆市潼南区人民法院裁定进入司法拍卖程序，其与诺某公司签订的承包合同因合同目的无法实现，被法院生效判决解除。
方某公司遂向法院提起诉讼，要求金某公司退还10万元居间费并支付资金占用损失，同时要求解除双方签订的居间协议。一审法院审理后认为，金某公司未向方某公司披露案涉地块被查封拍卖的重大信息，存在重大过失，方某公司签订居间合同的根本目的无法实现，判决金某公司退还10万元居间费及按照一年期LPR计算的资金占用损失，同时驳回了方某公司要求解除居间协议的诉讼请求。
金某公司不服一审判决提起上诉，主张其披露义务仅限于协议约定的工程计价、付款等信息，地块查封不属于披露范围，且案涉地块流拍不影响合同履行。重庆市第一中级人民法院二审审理后认为，金某公司未披露地块被查封拍卖的重大信息存在过错，一审判决符合法律规定，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2026)渝01民终944号
- 案由：中介合同纠纷
- 审理法院：重庆市第一中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月22日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
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对于承揽工程的施工企业而言，在签订居间协议及工程承包合同前，除了核查居间方提供的项目计价、付款周期等商业信息外，务必自行或委托专业律师核查项目土地使用权、在建工程的权属状态、是否存在司法查封/抵押等限制情况，同时核查发包人、总承包方的履约能力，不要完全依赖居间方的信息披露，避免因项目存在隐性瑕疵导致前期投入无法收回。
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对于提供工程居间服务的中介方而言，如实报告义务是法定的，居间协议中约定的披露信息范围仅为最低要求，凡是可能影响委托人缔约决策的核心事实（包括但不限于项目权属瑕疵、司法限制、发包人涉诉情况等）均应当如实披露，即便协议未明确约定，也不能免除该法定义务，否则即便已经促成合同签订、满足约定的“居间成功”条件，也可能面临退还居间费、赔偿委托人损失的法律风险。
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实务中不少居间协议会约定“居间成功后任何情况均不退还居间费”“本协议不可撤销”等条款，但该类约定不能排除中介人的法定如实报告义务，若中介人存在故意隐瞒重要事实或因重大过失未披露关键信息的情况，该类免责条款不具备法律效力，委托人仍有权要求退还居间费并主张损失。
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本案中方某公司主张的律师费、人力投入等3万元经济损失未获法院支持，原因是双方居间协议中未就该类损失的承担作出明确约定，因此建议委托人在签订居间协议时，可明确约定若居间人隐瞒重要信息导致委托人损失的，损失赔偿范围包括律师费、差旅费、前期投入等费用，以便维权时充分主张自身权益。
另外需要注意的是，本案中法院未支持方某公司解除居间协议的诉请，是因为案涉居间的媒介服务已经实际完成，协议不存在解除的基础，但居间方的过错导致委托人合同目的落空，仍需承担返还报酬的责任，二者不存在矛盾。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。