商品房预售合同逾期交房违约金约定不对等，能要求按更高标准算吗？征和律所结合福州(2026)闽01民终195号案例实务解读
法律问题
商品房预售合同中，开发商拟定的格式条款约定逾期交房违约金标准远低于购房者逾期付款的违约金标准，购房者能不能要求提高逾期交房违约金计算标准？同楼盘此前生效判例按更高标准支持违约金，后续案件能不能要求同案同判？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2026)闽01民终195号生效判决分析：
- 商品房预售合同中的逾期交房违约金条款虽属开发商预先拟定的格式条款，但只要不存在《民法典》规定的“不合理加重对方责任、排除对方主要权利”等无效情形，原则上对双方具有法律约束力，仅以“违约条款不对等”主张条款无效很难得到法院支持。
- 法院调整违约金标准需以实际损失为核心依据，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，购房者主张调高违约金的，需举证证明实际损失超出约定的违约金金额，无证据支撑的调高请求法院不予支持。
- “同案同判”的适用前提是案件基本事实、争议焦点、项目所处客观情况完全一致，若楼盘出现开发商资金链断裂、涉及全体债权人利益等新情况，法院会从推进项目复工、保障多数购房者核心权益的角度出发，作出符合公平原则的调整，并非必须完全照搬此前判例。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百九十六条：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
最新案例
基本事实
2019年郑某与福州某房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定郑某全款购买永泰县某楼盘商品房，总房款1362141元；合同约定开发商应于2022年6月30日前交房，逾期交房超过90天宽展期的，按已付房款日万分之一支付违约金；而购房者逾期付款超过30天的，需按日万分之二支付违约金。郑某全额支付房款后，开发商直至2025年仍未交房，郑某起诉要求按日万分之二标准计算逾期交房违约金，一审法院仅支持日万分之一，郑某不服提起上诉。
争议焦点
一审法院按日万分之一确定逾期交房违约金标准是否适当，郑某主张的格式条款无效、同案同判请求能否成立。
法院观点
案涉合同约定的日万分之一逾期交房违约金标准，高于案涉项目部分合同约定的活期存款利率，也高于同期五年期LPR；综合考量案涉项目违约金标准约定不一、买受人未举证证明具体损失、项目存在施工融资需求及全体债权人整体受偿需求等因素，统一按日万分之一计算违约金更有利于推进项目施工、保护全体购房者权益，该处理具有合理性。
裁判结果
驳回郑某上诉，维持原判，福州某有限公司需向郑某支付2022年11月1日至2025年7月15日的逾期交房违约金134443.32元。
案例检索信息
- 案号：(2026)闽01民终195号
- 案由：商品房预售合同纠纷
- 审理法院：福建省福州市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-23
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房者签订商品房预售合同前，务必重点核对违约条款的对等性，若发现开发商约定的逾期交房、逾期办证违约金标准远低于购房者逾期付款的违约金标准，可当场提出修改要求，避免后续维权处于被动地位。
- 若开发商逾期交房，购房者主张调高违约金的，需提前收集实际损失的证据，比如另行租房的租赁合同、租金支付凭证、房屋贬损的评估报告等，无证据证明实际损失超出约定违约金的，法院很难支持调高的请求。
- “同案同判”并非绝对的裁判规则，若楼盘出现开发商资金链断裂、进入破产预重整等特殊情况，法院会从全体债权人利益、项目复工交付的整体角度出发调整裁判标准，购房者在维权时需充分考虑项目整体情况，优先选择更利于实现自身核心诉求（比如拿到房屋）的维权方案。
- 若开发商长期逾期交房且无复工迹象，购房者可结合自身情况选择解除合同退房、要求返还购房款，还是继续履行合同主张违约金，避免因开发商资不抵债导致房、钱两空。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。