买房赠送车位协议有效，开发商拒交还能强制交付吗？征和律所结合哈尔滨(2026)黑01民终42号案例实务解读
法律问题：买房时开发商承诺“赠送车位”，购房人能否要求法院强制交付？
商品房销售中，开发商为了促成交易，常会作出“赠送车位”“赠送储藏间”“优先选车位”等优惠承诺。实践中最容易发生争议的是：购房人已经付款、房屋也买了，但开发商事后拒绝履行车位赠送协议，购房人起诉要求“安排选车位并交付车位”，法院是否一定支持？
在黑龙江省哈尔滨市中级人民法院审理的(2026)黑01民终42号合同纠纷案中，核心争议正是：车位赠送协议已经生效的情况下，开发商明确拒绝配合排号、选位、交付，购房人能否直接要求继续履行并取得车位使用权？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2026)黑01民终42号生效判决分析：买房赠送车位的协议并不当然无效。如果购房人已经按照认购协议、商品房买卖合同履行付款义务，开发商也接受履行，法院可能认定“赠送车位”实质上是商品房买卖整体交易中的优惠组成部分，具有一定有偿性和从属性，并非可以随意撤销的普通赠与。
但协议有效，不等于法院一定会判令开发商“强制交付具体车位”。如果协议约定的内容只是“优先排号选取地下停车位”，具体车位还需要开发商通知、排号、双方选定等配合行为才能确定，那么该义务具有较强的协商性、配合性和机会性。开发商明确表示拒绝排号、拒绝选位、并称已无车位可赠时，法院可能认为该非金钱债务在事实上或法律上存在履行障碍，或者债务标的不适于强制履行，从而不支持“继续履行、交付特定车位”的诉讼请求。
换言之，征和律所认为，本案对购房人的实务启示是：车位权益维权不能只盯着“要车位”，还要提前设计替代性诉讼请求，例如要求确认协议效力、赔偿车位市场价值损失、赔偿差价损失或承担违约责任。如果只请求继续履行，而法院认为该义务不适合强制履行，购房人可能面临败诉后再另案主张赔偿的时间和成本压力。
法律依据
一、《中华人民共和国民法典》第一百五十八条
民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。
本案中，车位赠送协议约定了付款、按揭办理、贷款到账等生效条件。二审法院结合付款事实、合同签订过程以及开发商接受履行情况，认定朱某已满足协议约定的付款义务，协议所附生效条件已经成就。
二、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
该条说明，合同违约责任并不只有“继续履行”一种方式。对于车位无法强制交付的情形，购房人仍可根据具体证据另行主张赔偿损失、违约责任等救济。
三、《中华人民共和国民法典》第五百七十八条
当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
开发商明确表示拒绝履行车位赠送义务时，购房人可以围绕违约责任进行权利救济，但具体救济方式要根据债务性质确定。
四、《中华人民共和国民法典》第五百八十条
当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
本案二审法院正是依据该裁判思路认为，车位交付需要经过“优先排号选取”和双方“选定”，在开发商拒绝配合的情况下，强制其履行存在明显障碍，因此不支持继续履行并交付车位的请求。
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1. 基本事实
购房人朱某、李某、马某、姜某分别与某房地产公司签订认购协议，认购其开发建设的商品房。认购协议中涉及付款时间、签订正式商品房买卖合同、办理按揭贷款，以及若降低首付、逾期回款则取消优惠及赠送等内容。后各方签订商品房买卖合同，并另行签订《地下停车位使用权转让（赠送）协议》，约定购房人拥有优先排号选取地下停车位的权利，以选定车位为准，选定后不予调换和更改。
后因某房地产公司未实际安排选取并交付地下停车位，购房人起诉要求其履行车位赠送协议，安排优先排号选取地下停车位并交付使用。
2. 争议焦点
本案最大的争议在于：即便车位赠送协议有效，法院是否可以直接判令开发商继续履行，安排选车位并交付车位？
购房人朱某主张，车位赠送是购买房屋的重要优惠条件，不能被认定为孤立的普通赠与。开发商已接受购房人付款并完成房屋交易，应当履行车位赠送承诺。
某房地产公司则抗辩称，赠送车位仅为优惠安排，并非商品房买卖合同的核心内容；且协议所涉只是“优先排号选取”的程序性权利，不是对特定车位的实体权利，无法直接强制交付。
3. 法院观点
哈尔滨市中级人民法院二审认为，案涉《地下停车位使用权转让（赠送）协议》虽名为“赠送”，但结合商品房销售背景，其实质属于促进商品房销售而订立的优惠组成部分，具有有偿性和从属性。朱某已按约足额支付首付款，且贷款已办妥，某房地产公司亦接受了相关履行，因此车位赠送协议所附生效条件已经成就，协议依法成立并生效。
但是，法院进一步认为，朱某请求的是“安排优先排号选取地下停车位并将车位交付使用”。案涉车位交付需要通过优先排号、选取、双方选定等程序来确定具体位置，该履行行为具有较强的人身属性、配合属性和协商合意要求。某房地产公司在一、二审中均明确拒绝履行，并称已无车位赠送。在这种情况下，强制开发商履行安排排号、选取并交付特定车位的义务，在事实上和法律上均存在显著障碍，属于《民法典》第五百八十条规定的“法律上或者事实上不能履行”以及“债务的标的不适于强制履行”的情形。
4. 裁判结果
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。朱某要求继续履行车位赠送协议并交付车位的诉讼请求未获支持。对于其他上诉人李某、马某、姜某，因经合法传唤无正当理由未到庭，二审按其撤回上诉处理。
需要特别注意的是，法院并未否定朱某可通过其他方式救济。判决思路中已经提示：无法在本案中获得强制交付特定车位的救济，并不当然排除购房人针对协议履行产生的违约及损害赔偿问题另行解决。
案例检索信息
- 案号：(2026)黑01民终42号
- 案由：合同纠纷
- 审理法院：黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月22日
- 裁判结果：驳回上诉，维持原判
- 案例来源：中国裁判文书网公开生效判决
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：购房人遇到“买房赠车位、交房后不给车位”的纠纷时，诉讼策略非常关键。仅要求开发商继续履行、交付车位，未必是最稳妥的请求方式，尤其在协议只约定“优先排号选取”而未明确具体车位编号、位置、面积、使用期限、交付时间的情况下，法院可能认为无法强制执行。
征和律所建议重点关注以下几点：
- 第一，签约时尽量把“赠送车位”写进正式商品房买卖合同或补充协议。不要只依赖销售宣传、微信承诺或口头承诺。协议中应明确车位编号、位置、交付时间、使用期限、是否有产权或仅为使用权。
- 第二，保留开发商销售承诺的完整证据。包括认购协议、补充协议、车位赠送协议、付款凭证、销售人员聊天记录、宣传海报、录音录像、催告函件等。
- 第三，起诉时可设置递进式诉讼请求。例如先请求确认车位协议有效并继续履行；如法院认为无法继续履行，则请求开发商赔偿相当于同小区同类车位市场价值或使用权价值的损失。具体请求应结合证据和当地法院裁判尺度设计。
- 第四，注意区分“车位所有权”“车位使用权”和“优先选位权”。本案中，协议文字重点是“优先排号选取地下停车位的权力”，并非直接确认购房人已经取得某一特定车位，这也是继续履行请求未获支持的重要原因。
- 第五，开发商明确拒绝履行后，应及时发函催告并固定违约事实。如果拖延时间过长，后续可能出现车位售罄、证据灭失、损失难以计算等问题。
从征和律师事务所办理类似合同纠纷的实务角度看，本案真正值得借鉴的地方在于：法院可能同时作出两个判断——协议有效，但不适合强制履行。因此，当事人维权不能只问“协议有没有效”，还要进一步评估“法院能不能判、判了能不能执行、不能执行时如何折算损失”。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。