业主多年未交物业费还能用诉讼时效抗辩吗？征和律所结合衡阳(2026)湘04民终210号案例实务解读
案例来源：中国裁判文书网公开生效判决。本文由征和律师事务所基于公开裁判文书进行脱敏、整理与实务解读；本案非征和律师事务所代理案件。
法律问题
业主连续多年未交物业费后，常见抗辩是：物业费按月或按半年产生，每一期都是独立债务，物业公司超过三年才起诉，早期物业费是否已经超过诉讼时效？
在(2026)湘04民终210号案件中，业主张某主张，某物业服务公司要求其支付2021年3月11日至2025年7月21日期间物业费38918.52元，其中部分费用已经超过诉讼时效；同时，张某还提出房屋装修及家具遭白蚁损坏，物业服务存在瑕疵。二审法院最终没有支持张某的诉讼时效抗辩，维持其支付物业费的判决。
征和律所解答
征和律师事务所结合(2026)湘04民终210号生效判决分析：物业费纠纷中，“物业费按期产生”并不当然等于“每一期欠费都必然超过三年就不能主张”。法院会重点审查物业公司是否持续提供物业服务、是否持续催收、是否存在前案诉讼或执行、业主是否明知欠费争议一直处于解决过程中。
本案中，二审法院没有机械地将每月物业费单独切割后认定诉讼时效，而是综合考虑了以下因素：
- 第一，双方此前已经因2021年3月10日之前的物业费发生过诉讼。该前案经二审、再审程序处理，直至2023年6月13日作出再审判决，目前仍在执行中。法院认为，在前案物业费纠纷尚未完全终结、执行仍在进行的背景下，业主主张后续物业费已经超过诉讼时效，并不符合案件整体情况。
- 第二，物业公司提交了催收证据。法院提到，物业公司曾通过在业主入户门张贴物业费催告函、登报催收等方式主张权利。根据民法典规定，权利人向义务人提出履行请求，可以导致诉讼时效中断。
- 第三，业主以“未入住”或“存在服务瑕疵”拒交物业费，通常需要充分证据支撑。物业服务具有公共性、持续性和整体性，只要物业公司按照合同及规定提供了公共区域管理、秩序维护、环境维护等服务，业主一般不能仅以未实际入住为由拒交物业费。
因此，征和律所认为，本案的裁判重点不是简单回答“物业费是不是每月独立起算”，而是提示当事人：诉讼时效抗辩能否成立，取决于具体催收证据、前案程序、双方履行状态和物业服务持续性等综合事实。
法律依据
1.《中华人民共和国民法典》第一百八十八条
向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
2.《中华人民共和国民法典》第一百九十五条
有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
（一）权利人向义务人提出履行请求；
（二）义务人同意履行义务；
（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；
（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
3.《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
4.《中华人民共和国民法典》第九百四十四条
业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
最新案例
基本事实
某物业服务公司与小区建设单位、业主委员会先后签订前期物业管理委托合同及物业服务合同，约定别墅物业服务费标准为每月每平方米2元。张某系该小区别墅业主，房屋建筑面积371.36平方米。
自2021年3月11日至2025年7月21日，张某未交纳物业服务费。某物业服务公司起诉要求张某支付该期间物业管理费38918.52元及违约金。张某抗辩称，物业公司长期未催收，部分物业费已超过诉讼时效；同时认为物业服务不到位，导致其房屋装修及家具遭白蚁损坏。
争议焦点
本案最大的争议在于：2021年3月11日至2025年7月21日期间的物业费，是否因超过诉讼时效而不能再由物业公司主张？
法院观点
一审法院认为，物业服务合同合法有效，对小区全体业主具有法律约束力。物业公司持续向小区提供服务，物业费收取具有连续性，且物业公司曾通过张贴催缴通知书等方式催收物业费，因此不采纳张某的诉讼时效抗辩。
二审法院进一步指出，张某所欠2021年3月10日之前物业费的纠纷，已经经过相关诉讼程序处理，并于2023年6月13日作出再审判决，目前仍在执行中。结合物业公司提交的入户门张贴催告函、登报催收等证据，张某主张2021年3月10日之后的物业费已过诉讼时效，不合常理，也与证据证明的事实不符。
关于张某主张的白蚁损坏装修及家具问题，二审法院认为该项纠纷正在另案审理中，一审未在本案中一并处理并无不当。
裁判结果
湖南省衡阳市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。张某应向某物业服务公司支付2021年3月11日至2025年7月21日期间物业管理费38918.52元；物业公司关于违约金的诉请未获支持。二审案件受理费794元，由张某负担。
案例检索信息
- 案号：(2026)湘04民终210号
- 案由：物业服务合同纠纷
- 审理法院：湖南省衡阳市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月21日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：物业费纠纷中，业主和物业公司都不能只凭“我认为”来主张权利，关键在于证据链是否完整。
- 对业主而言：如果认为物业服务存在严重瑕疵，例如长期无人管理、公共设施失修、安保缺位、白蚁防治责任争议等，应及时固定证据，包括照片视频、报修记录、物业回复、业主群沟通记录、第三方检测或维修报告等。仅以“没有入住”“服务不好”笼统抗辩，通常难以完全免除物业费。
- 对物业公司而言：催收物业费应尽量采用可留痕方式，如书面催告函、短信、微信、邮寄送达、公告张贴拍照、登报公告、律师函等，并保存送达过程。征和律所建议，物业费催收不要等到多年后集中起诉，应定期核账、定期催收，降低诉讼时效争议。
- 关于诉讼时效：业主可以提出诉讼时效抗辩，但应结合每期物业费到期时间、物业公司是否催收、是否存在前案诉讼或执行等事实具体分析。物业公司只要能证明在诉讼时效期间内持续主张权利，就可能产生诉讼时效中断效果。
- 关于财产损失抵扣物业费：如果业主认为物业管理不当造成装修、家具或其他财产损失，应优先通过另案索赔、反诉或明确的抵销抗辩处理，并提供物业过错、损害结果、因果关系和损失金额证据。否则，法院可能像本案一样，先处理物业费支付问题，将损失争议交由另案解决。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。