小区未成立业委会居委会签物业合同有效吗？物业服务有瑕疵能拒交物业费？征和律所结合银川(2026)宁01民终34号案例实务解读
法律问题
小区未依法成立业主委员会时，居民委员会代签的物业服务合同是否对全体业主具有法律约束力？业主能否以物业服务存在局部瑕疵为由拒绝交纳全部物业费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2026)宁01民终34号生效判决分析：针对未成立业主委员会的小区，居民委员会可在街道办事处指导监督下代行业主委员会职责，其与合法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同不存在法定无效情形的，对小区全体业主均具有约束力。另外，物业服务是面向全体业主的持续性公共服务，具有服务内容多、覆盖周期长的特点，若仅存在局部、偶发的服务瑕疵，且物业服务企业未拒绝整改的，业主无权以此为由拒交全部物业费，可通过协商减免、投诉或主张违约责任等合法途径维护自身权益。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十八条第一款：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
- 《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
最新案例
基本事实
银川市某小区因客观原因始终未成立业主委员会，2021年5月、2023年5月，小区所属社区居民委员会先后两次与银川某物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定物业服务等级为二级，物业费及电梯费收费标准，合同期限分别为2021年5月至2022年5月、2023年5月至2026年5月，两份合同均依法办理了备案。第一份合同到期后，物业公司仍按原约定持续为小区提供服务，社区居委会出具证明确认了该事实服务情况。
小区业主韦某以物业公司选聘无合法中标文件、居委会代签合同无效、物业服务存在公共设施损坏未修、路面清扫不及时、安保值守缺位等瑕疵为由，拒绝交纳2022年6月1日至2025年6月30日期间的物业费及电梯费，物业公司多次催收无果后诉至法院。一审法院判决韦某支付物业费、电梯费合计6116.6元，韦某不服判决提起上诉。
争议焦点
1. 案涉小区未成立业主委员会，社区居委会与物业公司签订的物业服务合同是否合法有效？
2. 韦某主张的物业服务瑕疵能否成为其拒交全部物业费的合法理由？
法院观点
银川市中级人民法院审理认为：首先，根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，案涉小区未成立业主委员会，社区居委会有权在街道办事处指导下代行业主委员会职责，其与物业公司签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力。其次，韦某提交的照片、投诉记录等证据仅能证明拍摄时点小区存在部分服务问题，但物业服务是长期、持续的过程，问题整改也需要合理周期，且部分问题属于开发商遗留问题或需要全体业主配合解决的公共治理问题，不能归责于物业公司单方，现有证据不足以证明物业公司未履行主要合同义务。
裁判结果
银川市中级人民法院于2026年1月21日作出终审判决：驳回上诉，维持原判，韦某需于判决生效后10日内向银川某物业服务有限公司支付物业服务费、电梯费合计6116.6元，二审案件受理费50元由韦某负担。
案例检索信息
- 案号：(2026)宁01民终34号
- 案由：物业服务合同纠纷
- 审理法院：宁夏回族自治区银川市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月21日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对于业主来说：一是要注意留存维权证据，若发现物业服务存在瑕疵，应留存连续、多时段的照片、视频、与物业的沟通记录、向行政部门的投诉记录等，单次零散的证据难以证明物业服务长期不达标；二是不要直接以拒交全部物业费的方式维权，该方式不仅可能导致自身被诉，还会因物业经费不足进一步降低服务质量，陷入恶性循环，业主可先与物业协商减免物业费，协商不成的可向住建部门投诉，或通过诉讼要求物业公司承担违约责任、赔偿损失；三是小区未成立业委会的，业主可联合向街道办事处申请召开业主大会，依法成立业主委员会，自主选聘、监督物业服务企业，从根源上保障自身权益。
- 对于物业服务企业来说：一是承接无业委会小区的物业服务时，要完善居委会代签合同的流程，留存街道办事处指导监督的相关文件，避免合同效力瑕疵；二是要建立规范的服务留痕制度，日常保洁、维修、安保巡查、业主投诉处理等都要留存书面或电子记录，涉诉时可作为已履行合同义务的证据；三是针对业主提出的服务问题要及时整改并留存整改凭证，主动与业主沟通，减少纠纷升级的可能。
- 另外需要注意，本案中法院未支持物业公司主张的违约金，原因是韦某拒交物业费是因对服务质量存在异议，不属于恶意拖欠，因此物业服务企业主张违约金时，需举证证明业主存在恶意拖欠的主观故意，否则难以获得法院支持。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。