租赁合同约定第三年租金按市场另定协商不成该怎么算？征和律所结合银川(2026)宁01民终5号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同中仅约定“第三年租金根据市场情况另定”，双方后续未就租金标准达成一致的，租金应当如何确定？仅凭模糊的通话录音，能否认定双方已达成租金变更的口头合意？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2026)宁01民终5号生效判决分析： 首先，租赁合同中“租金按市场情况另定”的约定属于对租金标准约定不明的情形，双方未协商一致的，法院有权按照订立合同时履行地的市场价格确定租金标准；其次，主张合同已口头变更的一方应当承担举证责任，录音证据需要明确体现协商一致的具体租金标准、适用期间等核心内容，模糊的让步表述不足以认定双方已达成有效合意；第三，法院通过向同地段商户询价确定租金区间后取平均值的裁判方式，符合公平原则，不存在明显不当的，二审法院通常会予以维持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百一十条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
- 《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第二项：当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最新案例
基本事实：胡某与王某系长期房屋租赁合作方，2022年3月双方续签《房屋租赁合同》，约定租期自2022年3月10日至2026年3月10日，第一、二年租金各19万元/年，第三年起租金根据市场情况另定。合同履行过程中，双方因借款抵顶租金事宜产生矛盾，胡某起诉要求王某支付欠付租金76万元及违约金；王某抗辩称双方已通过通话达成口头合意，约定第三、四年租金按8-10万元/年计算，一审按询价平均值10万/年计算标准过高。
争议焦点：案涉房屋第三、第四年度的租金标准应当如何确定，双方是否已就租金变更达成有效口头合意。
法院观点：首先，王某提交的通话录音仅体现胡某有让步的意向，未明确约定第三、四年的具体租金标准及适用期间，不足以证明双方已达成租金变更的合意；其次，因双方就租金标准协商不成，一审法院通过询价确定同地段同面积营业房年租金区间为8-12万元/年，取平均值10万元/年作为第三、四年租金标准，具有合同及事实依据，符合公平原则。
裁判结果：一审判决王某于判决生效后十日内向胡某支付租金58万元，驳回胡某的其他诉讼请求；银川市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2026)宁01民终5号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：宁夏回族自治区银川市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月21日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 第一，签订长期房屋租赁合同时，应当尽量避免使用“租金按市场情况另定”这类模糊表述，建议明确约定租金调整的具体规则，比如“第三年起租金参考同地段同面积房屋平均租金上浮不超过5%”“每年租金在上一年基础上递增3%”等，从源头避免租金争议；第二，口头变更合同内容的举证难度极高，即使双方私下协商一致调整租金、租期等核心条款，一定要及时签订书面补充协议，留存签字盖章的原件；如果确需通过口头协商，要在沟通时明确表述变更的具体内容、生效时间，并同步录制清晰的通话录音、留存聊天记录，避免后续一方反悔无据可依；第三，如果确实出现租金约定不明的情况，建议双方优先共同委托具备资质的第三方评估机构对市场租金进行评估，或者收集同地段同类型房屋的租赁备案合同、转账凭证等真实交易证据，其证明力远高于笼统的市场询价；另外，本案中双方原本约定用借款抵顶租金，但因借款债权本身存在争议，无法实现法定抵销，提醒租赁双方如果想要用其他债权抵销租金，一定要签订书面抵销协议，明确抵销的债权金额、对应租金的期间，避免后续产生不必要的纠纷。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。