拆迁安置的商铺被开发商抵押给银行能要求涤除抵押登记吗？征和律所结合石嘴山(2026)宁02民终14号案例实务解读
法律问题
被拆迁人通过产权调换方式获得的安置房屋，被开发商擅自抵押给银行的，被拆迁人能否起诉要求银行涤除该房屋上的抵押权登记？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2026)宁02民终14号生效判决解答：被拆迁人基于所有权调换形式取得的拆迁安置补偿权益，效力优先于银行享有的抵押权，有权要求银行涤除案涉安置房屋上的抵押登记。首先，拆迁安置补偿协议签订时间早于抵押登记时间，且被拆迁人对房屋抵押事实不知情的，主观上无过错，其以原有房屋产权置换安置房屋的权利属于具有准物权性质的优先权益；其次，拆迁安置权益涉及被拆迁人基本生活保障，权利位阶高于普通担保物权；第三，开发商擅自将已约定用于安置的房屋设定抵押的，该抵押行为不能对抗无过错的被拆迁人。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第八百零七条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
- 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条：承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
- 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
司法实践中普遍确立的权利位阶规则为：产权调换形式的拆迁安置权益 > 商品房消费者物权期待权 > 建设工程价款优先受偿权 > 抵押权，因此拆迁安置权益可依法对抗银行抵押权。
真实案例
基本事实
2010年6月，马某与某房产公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定以产权调换方式对马某的原有房屋进行拆迁补偿，明确了安置商铺的具体位置、面积等信息。2015年马某付清房屋差价款后接收案涉商铺使用至今，但某房产公司一直未协助办理产权过户登记。2013年、2014年某房产公司擅自将案涉安置商铺分别抵押给某支行、某农商行并办理了在建工程抵押登记，用于担保某工贸公司的3000万元借款。后因某工贸公司未按期还款，某支行申请强制执行案涉商铺，马某提出执行异议后法院裁定中止对案涉房屋的拍卖，马某随后提起诉讼要求两家银行涤除案涉房屋上的抵押登记，一审法院支持马某的诉讼请求，某支行不服提起上诉。
法院观点
法院经审理认为，被拆迁人基于所有权调换形式的拆迁安置补偿权益，效力优先于商品房买受人的物权期待权；而交付全部或大部分购房款的消费者物权期待权优先于建设工程价款优先权，建设工程价款优先权又优先于抵押权，据此可认定拆迁安置补偿权益的效力优先于抵押权。本案中马某的安置房屋位置、面积明确，属于典型的产权调换类拆迁安置权益，其要求涤除抵押登记的主张符合法律规定。
裁判结果
宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院于2026年1月21日作出终审判决，驳回某支行的上诉，维持原判，判令某支行、某农商行于判决生效后十日内分别涤除设立在案涉房屋上的在建工程抵押权登记。
案例检索信息
- 案号：(2026)宁02民终14号
- 案由：建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷
- 审理法院：宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-21
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 被拆迁人签订拆迁补偿安置协议时，务必明确约定安置房屋的具体位置、房号、面积、用途等核心信息，避免因约定不明导致后续无法主张优先权益；收房后及时督促开发商办理产权过户登记，若发现房屋被抵押或查封，尽快通过诉讼等途径主张权利，避免超过诉讼时效。
- 银行等金融机构办理在建工程抵押登记前，应当尽到严格的审慎核查义务，通过调取拆迁安置备案资料、实地走访等方式核实抵押物是否存在已用于拆迁安置或出售的情况，必要时可要求开发商出具无权利负担承诺函，避免因开发商恶意抵押导致抵押权落空。
- 拆迁安置权益的优先性不仅适用于执行异议程序，符合条件的被拆迁人可直接提起抵押权纠纷诉讼要求涤除抵押登记，无需等待执行程序启动，从而更高效地维护自身合法权益；即使是经营性商铺，只要是基于产权调换取得的安置权益，同样可主张优先于抵押权。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。