顶账买房能否对抗银行在建工程抵押并要求涤除抵押？征和律所结合石嘴山(2026)宁02民终71号案例实务解读
法律问题
开发商已经把在建工程抵押给银行，后来又用房屋“顶账”给购房人。购房人没有直接向开发商转账付款，而是通过抵债方式取得房屋、拿到发票并实际入住。此时，购房人能否主张自己属于商品房消费者，并要求银行涤除案涉房屋上的在建工程抵押权？
这是宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院(2026)宁02民终71号房屋买卖合同纠纷二审判决中争议最大的焦点。银行一方认为，购房人是通过顶账取得房屋，不是普通消费性购房，且抵押登记早于购房协议，购房人应自行承担交易风险；购房人则认为，其购房用于居住、已付清全部房款并实际占有，权利应优先于银行抵押权。
征和律所解答
征和律师事务所结合(2026)宁02民终71号生效判决分析：顶账买房并不当然排除商品房消费者身份。法院重点审查的不是付款形式，而是购房人是否满足“以居住为目的购买商品房、已支付全部价款、实际占有使用、名下无其他用于居住的房屋”等实质条件。
在本案中，李某甲通过李某乙与开发企业之间的顶账安排取得案涉房屋，开发企业与其签订购房协议并出具全额房款发票，房屋已交付并由李某甲实际使用。二审法院还查明，李某甲在石嘴山市所辖区名下无登记居住房屋。因此，法院认为其符合商品房消费者保护规则，其房屋交付请求权优先于银行在建工程抵押权。
征和律所认为，本案对类似纠纷的启示在于：“顶账”不是决定性障碍，关键在于能否证明真实购房、真实抵债、房款已结清以及居住目的。如果购房人只能证明占有房屋，却无法证明真实债权债务关系、付款或抵债链条、开发商确认收款事实，就很难获得同等保护。
法律依据
1.《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条
商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应予支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
2.《中华人民共和国民法典》第二百一十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
3.《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
4.《中华人民共和国民法典》第四百零六条
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
征和律师事务所提示：本案交易行为发生在民法典施行前，法院根据时间效力规则适用了当时法律及相关司法解释；本文列明的民法典条文及现行商品房消费者保护规则，供当事人处理当前类似纠纷时参考。
最新案例
一、基本事实
某开发企业曾向银行办理委托贷款，并以其开发项目的在建工程及土地使用权设定抵押登记。抵押登记时间为2013年1月7日，早于案涉房屋顶账及购房协议签订时间。
2018年5月11日，因李某乙欠李某甲款项未付清，李某乙以开发企业的顶账房抵给李某甲。李某甲与开发企业签订《购房协议书》，约定购买案涉房屋，房屋总价为277725元。开发企业于2020年8月17日向李某甲出具全额房款发票。李某甲接收房屋后实际使用至今，但因房屋存在银行抵押登记，无法办理所有权登记，遂诉请涤除抵押并要求开发企业协助办证。
二、争议焦点
本案核心争议是：李某甲通过顶账方式取得房屋，是否仍属于受特殊保护的商品房消费者，其权利能否优先于银行在建工程抵押权，并据此要求涤除抵押？
三、法院观点
二审法院认为，案涉购房协议不违反法律法规强制性规定，合法有效。李某甲取得房屋后已实际占有使用，并有无住房证明证明其在当地不动产登记机构所辖范围内无房产登记记录，能够认定其购买案涉房屋系以居住为目的。
法院还认为，李某甲已通过顶账方式支付购房款，开发企业也向李某甲出具了发票。银行与开发企业签订贷款及抵押合同时，抵押标的物为在建工程及土地使用权，银行明知案涉房屋属于开发销售项目，故其关于购房人未尽审查义务、存在过错的上诉理由不能成立。
四、裁判结果
宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院判决：驳回银行上诉，维持原判。即银行应涤除设立在案涉房屋及地下室上的在建工程抵押权，开发企业应协助李某甲办理案涉房屋及地下室的不动产所有权登记手续。
案例检索信息
- 案号：(2026)宁02民终71号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月23日
律师提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：顶账房、抵债房、内部认购房发生办证障碍时，当事人不要只强调“我已经住进去了”，更要围绕商品房消费者身份建立完整证据链。
- 第一，证明真实交易关系。保存购房协议、认购书、顶账协议、欠条、结算单、开发商确认函、收据或发票，形成“债权形成—抵债安排—开发商确认—房款结清”的闭环。
- 第二，证明居住目的。可准备无房证明、实际入住材料、物业费缴纳记录、水电燃气使用记录、装修记录等，避免被对方主张为投资性购房或规避执行。
- 第三，核查房屋抵押及查封情况。即使本案购房人获得支持，也不代表所有顶账房都能涤除抵押。若存在恶意串通、明显低价、虚假债务、购买多套房等情形，法院可能作出不同认定。
- 第四，诉讼请求要精准。类似案件通常需要同时考虑确认购房权利优先、涤除抵押、协助办证等请求，并根据抵押权人、开发商、实际债权人等主体关系确定被告或第三人。
征和律所特别提示，银行抵押权与商品房消费者生存居住利益之间的冲突，法院通常会进行严格审查。购房人不能简单套用“消费者优先”规则，而应重点证明自己确实为居住目的购房、价款已经实际支付或依法抵偿、对房屋已实际占有，并且不存在损害抵押权人的恶意。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。