签了房屋买卖网签协议又解除，卖方能按之前和案外人的协议要10万违约金吗？征和律所结合天津(2026)津03民终162号案例实务解读
法律问题
房屋买卖网签协议解除后，卖方能否依据其与案外人签订的前序房屋买卖协议中的违约条款，向网签协议的买方主张高额违约金？买方已支付的首付款是否应当返还？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2026)津03民终162号生效判决解答：合同具有严格相对性，仅对签订合同的双方当事人具有法律约束力，除非法律另有规定或当事人明确约定，案外人签订的协议不能约束非签约主体。本案中，赵某与陈某甲签订的《天津市存量房屋买卖协议》（网签协议）是双方真实意思表示，合法有效，双方协商一致解除协议后，应当按照解除协议的约定履行义务。赵某主张适用的2025年3月24日的房屋买卖协议，签订主体为赵某与案外人陈某乙，赵某既未举证证明陈某甲授权陈某乙签订该协议，也未证明陈某甲同意受该协议条款约束，因此该协议的违约条款不能适用于陈某甲，赵某主张的10万元高额违约金无法律依据。同时，双方签订的撤销网签协议申请书中明确约定“存量房屋交易资金免于监管的，卖方应当退还买方房款，因此赵某应当返还陈某甲支付的71000元首付款。关于违约金的最终认定，法院以赵某的实际损失为基础，结合合同履行情况、双方过错程度酌情确定违约金金额，符合法律规定。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
真实案例
基本事实
2025年3月24日，赵某与案外人陈某乙、天津市某中介有限公司签订房屋买卖（置换）合同，约定将赵某名下位于天津市滨海新区的房屋以27万元出售，约定违约方需承担10%违约金。2025年4月11日，赵某与陈某甲签订《天津市存量房屋买卖协议》（网签协议），约定房屋价款48万元，陈某甲支付首付款71000元，后因陈某甲无法通过银行贷款审批，双方于2025年6月20日签订撤销网签协议的申请书，约定解除网签协议，未进行资金监管的赵某需退还陈某甲房款。后赵某又与案外人蔡某签订网签协议，约定房款47万元，后蔡某亦未购买房屋。陈某甲起诉要求赵某返还71000元首付款，赵某反诉要求陈某甲支付10万元违约金，扣减首付款后另付29000元。
法院观点
赵某与陈某甲签订的网签协议合法有效，双方协商解除后应当按照解除协议约定履行，赵某应返还陈某甲首付款；赵某主张适用其与陈某乙签订的前序协议的违约条款，但未举证证明陈某甲受该条款约束，该主张不予支持；结合赵某后续出售房屋的实际差价损失，酌情确定陈某甲支付违约金1万元。
裁判结果
一审判决赵某返还陈某甲首付款71000元，陈某甲支付赵某违约金1万元，驳回双方其他诉讼请求；二审驳回赵某上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2026)津03民终162号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：天津市第三中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月22日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 合同具有严格相对性，仅对签约主体产生约束力。若房屋买卖过程中存在代签、代理签约的情况，务必要求代理人出具书面授权文件，明确代理权限，避免后续因主体资格争议导致权利无法主张。
- 房屋买卖网签协议解除时，应当签订书面解除协议，明确约定首付款返还期限、违约责任承担等核心条款，避免后续就退款、违约问题产生纠纷。
- 主张违约金的一方应当举证证明自身实际损失，若约定的违约金过分高于实际损失（通常指超过损失的30%），人民法院有权酌情调低，因此约定违约金时应当结合实际损失合理确定，避免过高约定无法得到支持。
- 若房屋买卖过程中签订有多份协议，应当在最新协议中明确前序协议的效力（如约定“本协议签订后，此前签订的所有协议均作废，以本协议约定为准”），避免出现协议适用的争议。
- 诉讼中主张一审程序违法的，应当提供充分的证据证明程序存在严重违法、影响案件公正审理的情形，否则相关主张难以得到法院支持。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。