租赁物后来被政府收回，承租人还能拒付此前租金吗？征和律所结合喀什(2026)新31民终199号案例实务解读
案例来源说明：本文所涉案例来源于中国裁判文书网公开生效判决，案号为(2026)新31民终199号，审理法院为新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院，裁判日期为2026年1月23日。本案非征和律师事务所代理案件，本文仅从公开裁判文书角度进行实务解读。
法律问题
租赁合同履行过程中，承租人已经实际使用租赁物，但后来租赁物所在土地被政府收回，或者出租人的上游承包关系发生变化，承租人能否以“租赁物后来不能继续使用”为由，拒绝支付此前实际使用期间的租金和违约金？
在(2026)新31民终199号案件中，争议最大的焦点正是这一点：承租人乃某主张，因案涉游泳池所在果园后来被某乡政府收回，合同目的不能完全实现，因此其不应再支付一审判决认定的租赁费75000元和违约金20000元；出租方李某等则认为，乃某在2020年7月至2021年12月期间实际使用、收益了案涉游泳池，应按合同支付租赁费。
征和律所解答
征和律师事务所结合(2026)新31民终199号生效判决分析：承租人在已经实际占有、使用租赁物并获得经营机会的期间内，按约支付租金是其核心合同义务。租赁物后续因政府收回、上游承包合同解除等原因不能继续履行，通常只能影响后续未履行期间的权利义务安排，并不当然溯及既往免除承租人此前已经产生的租金支付义务。
本案二审法院的裁判逻辑非常清晰：第一，乃某应在2020年12月1日前支付相应承包费，其未付款的违约行为发生在前；第二，某乡政府与李某1之间关于果园承包关系的诉讼调解发生在2022年，土地权利变动发生在后；第三，乃某在一审中认可案涉合同实际履行至2021年12月底。因此，法院认为“先违约、后收回”的时间顺序不能被倒置，后续土地被收回不能成为免除在先租金支付义务的正当理由。
从征和律所办理租赁合同纠纷的实务视角看，此类案件的关键不是简单判断“后来还能不能继续租”，而是要区分三个时间段：
- 已经实际使用期间：承租人原则上应支付租金或承包费；
- 无法继续使用之后：可以结合合同约定、过错原因、解除时间主张减免或解除；
- 损失赔偿部分：如果涉及财物被侵占、设施损坏等，需要依法举证并在一审中及时提出反诉或另案主张。
法律依据
1.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条
依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
2.《中华人民共和国民法典》第五百零九条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
3.《中华人民共和国民法典》第五百七十九条
当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
4.《中华人民共和国民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
5.《中华人民共和国民法典》第七百零三条
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最新案例
基本事实：李某、李某1与张某一方涉及案涉游泳池经营管理。2018年7月1日，张某经授权与乃某、艾某、阿某签订《游泳池承包合同》，约定承包期限自2018年7月1日至2023年12月1日；2018年7月1日至2019年7月1日承包费为40000元，之后每年承包费为50000元；承包费应于每年12月1日交清，逾期未交可能产生放弃承包权及违约责任等后果。
合同履行过程中，阿某退出，艾某未实际参与经营，乃某实际履行合同并支付2018年度、2019年度租赁费共90000元。此后，乃某未支付2020年7月至2021年12月期间的租赁费。另据公开判决查明，2022年，某乡政府与李某1就上游果园承包合同纠纷经法院调解解除合同，案涉果园及地上附着物由某乡政府处置收益。
争议焦点：乃某是否可以以上游果园后来被政府收回、合同无法继续履行为由，拒绝支付2020年7月至2021年12月期间的租赁费75000元及违约金20000元？
法院观点：新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院认为，案涉《游泳池承包合同》明确约定了承包费支付时间。乃某未按约支付2020年7月1日之后租金时，案涉土地权属状况尚未发生变更，某乡政府亦未就土地问题提起诉讼或采取收回措施。乃某一审中认可合同实际履行至2021年12月底，因此其未付租金的违约行为发生在前，土地后续被收回发生在后，二者不具有法律上的免责因果关系。
裁判结果：二审法院判决驳回乃某上诉，维持一审判决。即乃某应向李某、李某1支付租赁费75000元及违约金20000元，并承担相应诉讼费用。
案例检索信息
- 案号：(2026)新31民终199号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月23日
- 裁判结果：驳回上诉，维持原判；承租人乃某应支付租赁费75000元及违约金20000元。
律师提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：租赁合同纠纷中，当事人最容易犯的错误，是把“后来发生的不利变化”直接作为拒付此前租金的理由。但法院通常会重点审查租赁物是否已经交付、承租人是否实际使用收益、付款期限是否届满、后续障碍与未付款之间是否存在直接因果关系。
对承租人而言，如果发现租赁物存在权属风险、政府收回风险、无法办证经营风险，应尽早采取书面通知、证据固定、协商解除、主张减免租金等措施，而不是长期占用后单方拒付。尤其是合同中已经约定固定违约金的，拒付租金很容易同时触发租金和违约金责任。
对出租人而言，应当保留租赁物交付凭证、承租人实际经营照片、收款记录、催款通知、微信聊天记录等证据。若上游土地、房屋或经营场所存在承包期限、行政审批、转租限制等问题，应在合同中明确披露并设置风险分担条款，避免后续被承租人以“合同目的不能实现”为由抗辩。
另外，本案中乃某还主张其财产损失39040元，但二审法院认为该部分在一审中未提出反诉，不属于二审审查范围，可另案主张。征和律所提示：如果被告不仅想抗辩少付租金，还想要求对方赔偿损失，一般应在一审阶段依法提出反诉，并提交损失清单、购买凭证、现场照片、报警记录、证人证言等证据，否则二审阶段临时提出，往往难以被一并处理。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。