施工方无资质导致建设工程合同无效，居间协议还有效吗？征和律所结合昆明(2026)云01民终360号案例实务解读
一、法律问题
建筑工程领域的中介（居间）合同中，若施工方本身不具备相应施工资质，是否会导致中介合同无效？中介人已实际促成施工合同订立的，能否按照约定主张中介报酬？若第三方就同一项目索要居间费，施工方能否直接在本案中主张损失抵扣应付中介费？
二、征和律所解答
征和律师事务所结合(2026)云01民终360号生效判决分析：中介合同的效力具有独立性，其效力评价仅围绕中介服务本身、合同签订的意思表示是否真实、是否违反法律法规强制性规定展开，与委托人后续签订的主合同（如建设工程施工合同）效力无直接关联。只要中介人实际提供了促成订约的媒介服务，委托人未举证证明中介人明知其无资质仍恶意促成交易，且委托人已实际通过案涉工程获益、事后以书面协议形式确认了中介报酬并部分履行的，不能以自身无资质、主合同可能无效为由拒付剩余中介费。此外，委托人主张因第三方索赔产生的损失需抵扣中介费的，应当举证证明损失实际存在、与中介方违约存在因果关系，且需通过反诉或另诉主张，未完成举证且未提反诉的，法院不予支持。
三、法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
- 《中华人民共和国民法典》第七十四条第二款：分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。
- 《中华人民共和国民法典》第九百六十一条：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
四、最新案例
基本事实
2019年，经李某牵线，河南某建设公司云南第二分公司与昭通某地产公司签订了长柏商业楼基坑支护工程的《建设工程施工合同》，其后分公司实际进场施工，并通过诉讼调解拿到了447万元工程款。2023年10月，分公司与李某补签《居间协议》，明确约定李某促成合同订立，应得居间报酬40万元，分三期支付，分公司负责人王某签字确认了付款时间。协议签订前后，分公司陆续向李某支付了26.88万元报酬，剩余13.12万元未付。李某催款无果后向法院起诉，要求分公司、王某支付剩余款项，总公司承担连带责任。
争议焦点
1. 案涉《居间协议》是否因分公司不具备施工资质而无效？2. 李某是否实际提供了中介服务？3. 分公司主张因李某合伙人另案起诉造成的损失，能否直接抵扣应付中介费？
法院观点
昆明中院审理认为：首先，中介合同效力独立于主施工合同，分公司未举证证明李某明知其无资质仍促成交易，且分公司已实际施工、取得工程款，事后补签居间协议并持续支付报酬的行为，足以证明《居间协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。其次，分公司实际承接工程、事后确认报酬、多次付款的完整证据链，足以证明李某已完成中介服务义务。第三，分公司主张的损失未提交充分证据证明实际金额及与李某行为的因果关系，也未就损失提起反诉，不符合债务抵销的法定条件，不予支持。
裁判结果
驳回河南某建设公司云南第二分公司的上诉，维持原判：分公司于判决生效后10日内向李某支付剩余居间报酬131200元，总公司对分公司不能清偿的部分承担补充清偿责任，王某不承担个人责任。
五、案例检索信息
- 案号：(2026)云01民终360号
- 案由：中介合同纠纷
- 审理法院：云南省昆明市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月23日
六、征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对中介方：① 促成交易后尽量及时签订书面居间协议，明确报酬金额、支付节点、违约责任，留存好沟通记录、对接凭证、交易达成的佐证材料（如双方签约的照片、会议纪要等），避免事后被主张“未提供服务”；② 工程领域居间可适当核实委托人的资质情况，避免后续产生不必要的纠纷。
- 对施工方：① 签订居间协议前核实服务内容，确认无异议后再签字，不要事后以自身资质瑕疵、“受胁迫”等反言，该类抗辩若无充分证据很难被法院支持；② 若中介方违反约定导致第三方索要居间费造成损失的，需留存好损失的具体凭证（如律师费、保全费票据、实际损失的转账记录等），并及时提出反诉或另诉，仅在本诉中抗辩抵扣通常无法得到支持。
- 对企业总公司：需加强对分支机构对外签约的管控，分支机构对外签订合同产生的债务，总公司需对不能清偿的部分承担补充责任，避免因管理疏漏产生额外债务。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。