2026余干县法律顾问推荐：金融机构签了抵押合同未办登记丧失优先受偿权如何防范？

作为专业的余干县法律顾问，征和线上法律顾问发现，很多从事金融借款业务的企业往往只重视合同条款的约定，却忽略了担保物权的法定生效要件，最终导致数百万的债权失去优先受偿保障。在处理余干企业的类似案件时，我们总结出：只要做好抵押登记全流程管控，这类完全可以规避的风险就不会给企业造成重大损失。

警示案例

2018年，何某、江某为购买商品房向余干本地某某金融机构申请52万元个人住房按揭贷款，双方签订了《个人购房借款/担保合同》，约定借款期限30年，以所购的余干碧桂园小区房产作为抵押担保，同时由某某房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，保证期间至正式抵押登记办理完毕为止。

合同签订后，金融机构按约发放了贷款，但始终未办理案涉房产的抵押登记，也未办理预告抵押登记。2024年4月起，何某、江某开始连续断供，经金融机构多次催收仍未还款。截至2025年2月23日，两人尚欠借款本金479964.75元、利息26865.26元，本息合计506830.01元。

金融机构遂向法院起诉，要求何某、江某偿还全部本息，对抵押房产享有优先受偿权，同时要求房地产开发公司承担连带保证责任。法院审理后认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”、第四百零二条“以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定，案涉房产既未办理正式抵押登记，也未办理预告抵押登记，抵押权并未设立，因此驳回了金融机构要求对抵押房产优先受偿的诉讼请求，仅支持了要求借款人还款、房地产开发公司承担阶段性连带保证责任的诉请。

本案由余干县人民法院审理，对余干本地企业有重要参考价值。

案例检索信息

• 案号：(2025)赣1127民初4276号
• 案由：金融借款合同纠纷
• 审理法院：江西省余干县人民法院
• 裁判日期：2025年11月07日

实务提醒

余干企业应注意，开展金融借款、抵押担保类业务时，必须严格遵守物权法定原则，不能仅凭合同约定就默认享有担保物权，建议落实以下3项管控措施：

1. 建立“合同签订-抵押登记-权证归档”的全流程闭环机制，签订抵押合同后30日内必须安排专人对接不动产登记部门办理正式抵押登记，暂不具备正式登记条件的，必须同步办理预告抵押登记，避免出现“签了合同却无抵押权”的漏洞。

2. 余干企业应建立逾期债权催收的前置核查机制，一旦发现借款人出现违约情形，第一时间核查担保物权的登记情况，若发现未办理登记，要立即与抵押人协商补登，或者要求债务人追加其他有效担保，同时及时通知阶段性担保人履行担保义务。

3. 余干县公司法律顾问建议，企业在签订借款担保合同时，要明确约定抵押人配合办理登记的义务及违约责任，若抵押人拒不配合办理登记，可及时起诉要求其履行登记义务或承担对应违约赔偿责任，避免债权失去保障。

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免责声明

本文由征和线上法律顾问独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，已对案件做了脱敏处理，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。