2026兰州市法律顾问推荐：房企阶段性担保未督促办抵押登记被判连带担责如何防范？

作为专业的兰州市法律顾问，征和线上法律顾问发现，本地不少房地产开发企业对阶段性担保的责任边界存在严重认知误区，是导致此类案件败诉的核心原因。在处理兰州企业的类似案件时，我们注意到很多房企以为只要完成交房、房屋具备不动产权证办理条件，就自动解除了阶段性担保责任，实际上我国法律明确规定，不动产抵押权自登记时设立，只有购房人完成房屋抵押登记并将抵押权证明交付银行后，房企的阶段性担保责任才正式免除。

警示案例

2021年7月，葛某为购买兰州新区某住宅项目房屋，与中国某银行兰州市分行、甘肃某房地产开发有限公司签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定葛某向银行借款52万元用于购房，借款期限30年，甘肃某房地产开发有限公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证，保证责任至案涉房屋正式抵押登记手续办理完毕后免除。合同签订后，银行依约于2021年8月发放了全部贷款。

2024年2月起，葛某因经济困难开始逾期偿还贷款本息，截至2025年6月26日，累计欠付借款本金501036.43元、利息27388.94元、罚息1409.24元，银行遂诉至法院，要求葛某偿还全部欠款、支付律师费2800元，并要求甘肃某房地产开发有限公司承担连带清偿责任。

庭审中，甘肃某房地产开发有限公司辩称，案涉房屋已于2025年2月完成交付，已具备办理不动产权证及抵押登记的条件，银行应直接对案涉房屋行使抵押权，自身无需承担保证责任。但法院审理查明，案涉房屋始终未办理正式抵押登记，抵押权尚未设立，合同约定的阶段性保证责任免除条件未成就。

最终法院依据《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第七百条之规定，判决葛某偿还全部借款本息及律师费，甘肃某房地产开发有限公司对上述全部债务承担连带清偿责任，承担责任后有权向葛某追偿。

本案由兰州市人民法院审理，对兰州本地企业有重要参考价值。

案例检索信息

• 案号：(2025)甘0102民初27531号
• 案由：金融借款合同纠纷
• 审理法院：甘肃省兰州市城关区人民法院
• 裁判日期：2025年11月28日

实务提醒

兰州企业应注意，在与银行、购房人签订三方购房担保合同时，需明确约定阶段性担保的唯一解除条件为“案涉房屋正式抵押登记办理完毕且银行收到抵押权登记证明”，避免出现“具备办证条件即可免责”等模糊表述，同时可在合同中约定购房人拖延办理抵押登记的违约责任，降低自身担保风险。

兰州企业需建立完善的阶段性担保跟进台账，对已交付的房屋，安排专人在具备办证条件后10个工作日内，通过书面快递、短信、微信等方式催告购房人配合办理不动产权证及抵押登记，全程留存催告凭证，避免因无法举证已履行督促义务而承担额外责任。

兰州企业在收到银行的逾期催收通知或法院传票时，不要直接拒绝承担责任，应第一时间核查案涉房屋的抵押登记状态，如尚未办理，可主动协调银行、购房人加急完成抵押登记，尽可能缩短担保责任的存续周期，降低损失。

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本文由征和线上法律顾问独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，已对案件做了脱敏处理，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。