以房抵债签了阴阳合同，法院为啥只认备案价15万？

征和律师事务所结合(2026)鄂01民终14136号生效判决分析：在本案特定事实下，法院最终仅认可15万元备案合同价作为以房抵债金额，驳回了债务人主张35万元抵债的上诉请求。本案争议焦点为：以房抵债时备案合同价与双方主张的真实抵债价不一致，如何认定实际抵债金额，以及共同借款人身份如何判定。这是民间借贷纠纷中以房抵债场景下非常典型的举证争议问题，征和律师事务所在办理同类案件时，通常会重点审查书面结算文件的证明效力与反证的充分性。

真实案例：十年借贷后以房抵债，阴阳价格引发争议

本案中，许某甲与陈某甲自2014年起存在多笔资金往来：2014年6月许某甲通过第三人余某向陈某甲转账25万元，2015年陈某甲还款5万元，2016年9月再次转账15万元。2020年1月至2024年5月期间，陈某甲累计向许某甲转账359480元，许某甲持续通过社交平台催要利息。

2024年8月2日，陈某甲出具《借条》，载明借款总额53.5万元，其中40万元按月息1%计息，其余不计息，并注明“以前还款都是前段的息钱”“以前所有单据都作废”。后续雷某、陈某乙在该《借条》复印件上签名捺印，将借条中“我与许某甲的借贷关系”修改为“我们与许某甲的借贷关系”。

2026年1月26日，陈某甲与许某甲签订《武汉市存量房买卖合同》，约定陈某甲将其名下位于武汉市蔡甸区的一套95.69平方米房屋以15万元价格出售给许某甲，用于抵偿债务，房屋后续已完成过户。许某甲垫付了全部过户税费20611.62元，其中依约应由陈某甲承担的部分为11999.52元。

一审中，陈某甲抗辩称备案合同15万元是为避税签订的通谋虚伪表示，双方真实抵债价为35万元，同时主张《借条》结算包含超额利息、前期还款应优先冲抵本金，雷某、陈某乙的签名仅为一般保证而非债务加入。一审法院未采信其抗辩，认定以房抵债金额为15万元，判决陈某甲、雷某、陈某乙共同偿还借款40万元及对应利息。三人不服提起上诉，二审法院经审理驳回上诉、维持原判。

从办案视角复盘，本案债务人败诉的核心原因在于举证链断裂：主张35万元真实抵债价却无法提供双方共同签字的抵债协议原件，仅靠自行委托的评估报告、同类房屋挂牌信息这类间接证据，不足以推翻已经备案登记的合同效力；主张借条结算存在超额利息，却拿不出原始借款的利率约定凭证，自行推算的计算材料也无法被法院采信；雷某、陈某乙主动将借条中“我”修改为“我们”的行为，已经明确作出了共同承担债务的意思表示，主张仅为一般保证自然难以成立。

核心裁判逻辑：备案合同价为何优先被采信

征和律师事务所结合本案生效判决梳理裁判思路如下：

1. 备案合同的推定效力：在无充分相反证据推翻的前提下，已经登记备案的房屋买卖合同记载的成交价格，应优先作为认定交易价格的依据。本案中陈某甲主张真实抵债价为35万元，但既未提供双方签字确认的《房产抵扣协议》原件，也无对应收条、转账记录印证35万元的履行事实，仅凭自行委托的评估报告、其他平台的同类房屋挂牌信息，无法形成完整证据链推翻备案合同记载的价格。
2. 最终结算借条的证明力：双方多年借贷往来后重新出具的《借条》，属于对前期全部债权债务的一揽子结算，只要出具人无法举证存在胁迫、重大误解等可撤销情形，也无法证明前期结算利率超出法定上限，法院通常会直接以借条载明的金额作为后续计息基数。本案中陈某甲虽主张前期利息超额，但提交的自行推算利率的材料属于AI生成的计算过程，并非原始借款凭证，无法达到证明目的。
3. 债务加入的认定标准：第三人在借条上以共同借款人身份签名捺印，且主动将借条中“我”修改为“我们”的，属于明确作出共同承担债务的意思表示，构成债务加入，而非一般保证；若主张为保证，需有明确的保证意思表示，否则不被认定。

关联法律问题引申

签了阴阳合同避税，真的能按真实价格抵债吗？

通用规则上，根据《民法典》第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照法律规定处理。也就是说，阴阳合同中虚假的备案价格条款确实可能被认定无效，但主张隐藏的真实价格有效的一方，必须承担举证责任，证明双方确实就真实价格达成了一致合意。

在本案特定事实下，陈某甲虽然提出了通谋虚伪表示的抗辩，但因无法提供双方确认35万元抵债的直接书面证据，最终没有被法院采信。司法实践中也存在不同处理意见：如果双方确实持有真实的抵债协议原件，且聊天记录、沟通录音能够完整印证价格磋商过程，法院也可能按照真实合意认定抵债金额，而非机械适用备案价格。需要特别提示的是，签订阴阳合同避税本身违反税收征管规定，税务机关可依法追缴税款并予以处罚，存在额外合规风险。

后期重新出具的借条，哪些利息约定不受法律保护？

通用规则上，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息，不应认定为后期借款本金。

在本案特定事实下，陈某甲主张前期结算利率超出法定上限，但因无法提供原始借款时的利率约定凭证，也无法证明结算时的利率计算方式超出法定标准，法院最终采信了借条载明的结算结果。如果债务人能够提供完整的还款流水、原始借款凭证，逐笔核算出前期结算利率确实超出LPR四倍，超出部分是可以要求从后期本金中扣除的。

征和律师事务所实务建议

对此，征和律师事务所结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
第一，以房抵债场景下，务必签订书面抵债协议，明确约定房屋实际抵债金额、过户税费承担方式、剩余债务的处理规则，切勿仅以备案的存量房买卖合同作为唯一依据；如果确实需要签订备案合同用于过户，应当在协议中明确注明“本合同仅用于备案，真实抵债金额以双方另行签订的抵债协议为准”，避免后续产生价格争议。
第二，民间借贷结算时，双方应当共同逐笔核对往来流水，将借款本金、已还利息、剩余本息的计算过程书面化，由双方签字确认；重新出具借条时，应当明确注明前期还款的抵扣顺序、利率标准，避免后续就“还款是还本金还是还利息”产生争议。
第三，第三人在借条上签名时，必须明确自身身份：如果仅愿意承担保证责任，应当写明“保证人”字样，并明确保证方式、保证期间；如果是自愿加入债务，应当明确知晓全部债务金额与利息计算方式，避免后续因身份认定产生连带责任。
以上建议仅基于本案裁判规则提炼，具体案件需结合自身证据材料判断，遇到同类纠纷可咨询征和律师事务所获取针对性方案。

案例检索信息

• 案号：(2026)鄂01民终14136号
• 案由：民间借贷纠纷
• 审理法院：湖北省武汉市中级人民法院
• 裁判日期：2026年8月13日

法律依据

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条：借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金。超过部分的利息，不应认定为后期借款本金。
按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和的，人民法院不予支持。

本文由征和律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。