文/湖北征和律师事务所 熊红林律师、周文儒律师
一、案例检索信息
案件名称：谌某刚诉郝某静房屋租赁合同纠纷案
审理法院：湖北省武汉市东西湖区人民法院
案号：（2025）鄂0112民初6914号
二、案件基本情况
2014年12月，谌某刚与某甲公司签订20年期《房屋租赁合同书》，约定承租位于武汉市东西湖区某某路*、某某路*的厂房（面积约1646平方米），一次性支付租金460万元，并经公证处公证。谌某刚装修后长期使用并部分转租。
然而，该房屋早在2013年11月7日已被某甲公司抵押给武汉某某公司某支行（以下简称“某行某支行”），并办理抵押登记。后因某甲公司债务违约，某行某支行通过法院执行程序于2017年取得房屋所有权，2024年3月将房屋转让给郝某静并完成过户。2025年1月，郝某静发出清退通知要求搬离，谌某刚遂起诉至法院，主张：1. 要求郝某静继续履行原租赁合同；2. 赔偿设备及租金损失共计45万余元。
法院经审理，全部驳回谌某刚的诉讼请求。
三、核心法律观点解析（通俗版）
1️⃣ “买卖不破租赁”也有例外！关键看时间顺序
很多人听说“买卖不破租赁”（即房子卖掉后，租客可继续租），但法律明确规定了例外情形：
✅ 若房屋在“出租前”已设立抵押权，且因抵押权人实现抵押权（如银行拍卖）导致房屋易主，则新业主无需继续履行原租赁合同。
本案中：
抵押登记时间：2013年11月7日
租赁合同签订时间：2014年12月24日
→ 抵押在先，租赁在后！法院认定原租赁合同不能对抗在先的抵押权，郝某静作为善意受让人，依法无需“接盘”20年租约。
2️⃣ 为什么“抵押期限到期”不等于“抵押权消失”？
谌某刚主张“签订合同时抵押已到期”，但法院明确：
抵押期限仅是担保债权发生的期间约定，不等于抵押权失效；
只要主债务未清偿且在诉讼时效内，抵押权持续有效。本案中银行债权经法院调解确认，抵押权依法存续至执行阶段。
简单说：房子“带押出租”，风险由承租人自担！
3️⃣ 损失赔偿为何未获支持？
谌某刚主张设备、租金损失45万余元，但法院未支持，原因有二：
① 举证不足：损失金额仅为单方统计，无发票、评估报告等客观证据；
② 责任划分：郝某静已提前发出清退通知，谌某刚未及时处理遗留物品，自身存在过错。
提醒：主张损失需保留凭证（如购买合同、照片、沟通记录），否则“有理难赢”。
4️⃣ 本案的警示意义
对承租人：签约前务必查询房屋产权状态（可至不动产登记中心查抵押、查封记录），切勿轻信“口头承诺”；
对购房者/受让人：通过司法拍卖、银行抵债等方式取得房产时，若原租赁设立晚于抵押，可依法涤除租赁关系；
对市场秩序：若允许“后设长租约”对抗在先抵押权，将诱发“以租抵债”“恶意长租”等规避执行行为，损害金融安全。
四、专业延伸
本案精准适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，厘清“抵押与租赁冲突”的裁判规则，对防范交易风险具有典型指导意义。
湖北征和律师事务所长期深耕房地产纠纷、金融不良资产处置、执行异议之诉等领域，熊红林律师、周文儒律师团队擅长处理“抵押房产清退”“租赁权与物权冲突”等复杂案件，累计代理同类案件百余起，以扎实的证据梳理能力、精准的法律适用分析，切实维护当事人合法权益。
如您面临房屋租赁、产权过户、抵押清退等法律问题，欢迎咨询专业律师，防患于未然！
注：本文案例信息均源自公开裁判文书，人物及企业名称已按规范脱敏处理，仅作普法参考。
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