名为商品房买卖实为借贷担保的合同有效吗？征和律所结合(2024)最高法民再122号案例实务解读
法律问题
当事人签订名为商品房买卖合同、实为民间借贷担保的协议，该合同效力如何认定？在债务人进入破产程序后，出借人能否依据该买卖合同占有房屋并拒绝向破产管理人返还？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2024)最高法民再122号生效判决分析： 首先，判断合同性质不能仅依赖合同外观名称，需结合交易背景、履行行为、款项性质等要素综合认定当事人的真实意思表示：若签订房屋买卖合同时，买受人支付的款项实为借款，卖方存在定期支付利息、未正常履行房屋交付义务、未催要剩余购房款等不符合正常商品房买卖交易习惯的行为，应当认定双方真实法律关系为民间借贷，签订的商品房买卖合同仅为借款债务提供的非典型担保。 其次，关于此类合同的效力认定：若案涉借贷行为涉及非法吸收公众存款等刑事犯罪，因该行为破坏国家金融管理秩序、损害社会公共利益，属于法律规定的无效民事法律行为范畴，作为从属性担保的商品房买卖合同也应依法认定为无效。 最后，关于破产程序中的房屋返还规则：即使出借人已实际占有案涉房屋，只要房屋所有权未办理过户登记，仍属于债务人的破产财产，破产管理人有权依据企业破产法的规定要求财产持有人腾退返还房屋，出借人可就其合法债权通过破产申报程序主张权利。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
- 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年第二次修正）第二十三条：当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。
- 《中华人民共和国企业破产法》第三十条：破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。
- 《中华人民共和国企业破产法》第十七条第一款：人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。
最新案例
基本事实
湖南某房地产有限公司（以下简称某房地产公司）开发“怀化大厦国际名品城”房地产项目，2011年11月15日与向某全就该项目消防通道夹层4套房屋签订4份《商品房买卖合同》，同日向某全支付600万元，次日双方为上述房屋办理预告登记，权利人为向某全。
2012年12月25日，某房地产公司出具《向某全借款说明》，明确载明2011年11月15日向向某全借款600万元，以一楼消防通道夹层作为抵押物，利息已付至2012年8月。2013年6月，某房地产公司法定代表人黄某泓因涉嫌非法吸收公众存款罪被采取强制措施后，向某全向物业申请开通案涉房屋水电并实际占有使用。
2017年5月，湖南省怀化市中级人民法院裁定受理对某房地产公司的破产申请，管理人接管后于2018年8月书面通知向某全，要求其交付案涉房屋，向某全以双方系商品房买卖合同关系为由拒绝。某房地产公司遂向法院起诉，请求确认4份《商品房买卖合同》无效、判令向某全退还租金276万元并腾退房屋。
本案一审、二审均驳回某房地产公司的诉讼请求，后某房地产公司向检察机关申诉，最高人民检察院提出抗诉，最高人民法院裁定提审本案。
争议焦点
- 某房地产公司与向某全签订《商品房买卖合同》的真实意思表示是什么，双方属于何种法律关系？
- 案涉《商品房买卖合同》的效力应当如何认定？
- 向某全是否应当向某房地产公司腾退案涉房屋？
法院观点
最高人民法院再审认为： 第一，关于法律关系性质。结合生效刑事判决认定向某全系黄某泓非法吸收公众存款案的集资参与人、案涉600万元属于非法集资款、某房地产公司收到款项后未催要剩余购房款反而支付利息、房屋未正常交付直至法定代表人涉案后向某全才占有房屋等事实，足以认定双方并无商品房买卖的真实合意，真实法律关系为民间借贷，《商品房买卖合同》系为借款提供的非典型担保。 第二，关于合同效力。向某全作为非法吸收公众存款犯罪案件的集资参与人，其参与的非法集资活动破坏国家金融管理秩序、损害社会公共利益，依照法律规定应属无效，案涉《商品房买卖合同》系为该非法集资借款提供担保，亦应认定为无效。 第三，关于房屋返还。案涉房屋所有权未发生转移，依法属于某房地产公司的破产财产，某房地产公司要求向某全腾退房屋的主张应予支持，双方之间的借贷纠纷可另行通过合法途径解决。
裁判结果
最高人民法院作出再审判决：撤销湖南省高级人民法院（2019）湘民终774号民事判决、湖南省怀化市中级人民法院（2018）湘12民初181号民事判决；确认某房地产有限公司与向某全签订的四份《商品房买卖合同》无效；判令向某全腾退“怀化大厦国际名品城”一楼消防通道夹层房屋；驳回某房地产有限公司的其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2024)最高法民再122号
- 案由：确认合同无效纠纷
- 审理法院：最高人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 第一，对出借人而言，要审慎甄别“以房担保”“以房抵债”类融资交易的法律风险。部分房地产企业以“低价购房”“高息回报”为诱饵吸收资金，本质属于非法集资，不仅“房屋买卖合同”会被认定无效，出借本金也可能因企业破产无法全额清偿。出借款项时应优先选择办理正式不动产抵押登记等法定担保方式，核实借款用途的合法性，避免参与非法集资活动，守住资金安全底线。 第二，对破产企业管理人而言，处理此类“名为买卖实为担保”的财产纠纷时，要注重收集交易不符合正常买卖习惯的证据，比如款项支付与房款金额不符、存在定期付息记录、未履行正常交付手续、买受人长期未主张过户等，结合交易背景依法主张合同性质与效力，及时追回破产财产，保障全体债权人的公平受偿权。 第三，关于此类纠纷的诉讼策略：主张“名为买卖实为借贷”的一方应当承担相应举证责任，尽量收集借款协议、付息凭证、双方沟通记录等直接证据；若缺乏直接证据，也可通过举证交易行为与正常房屋买卖习惯的差异，结合关联案件事实（如刑事判决、审计报告）间接佐证真实法律关系。 第四，需要明确的是，此类案件中房屋买卖合同被认定无效，不代表出借人的债权完全消灭，出借人仍可就合法的借贷债权通过破产申报等程序主张权利，只是不能直接依据买卖合同取得房屋所有权。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。