物业公司向开发商主张空置房物业费举证不足怎么办？征和律所结合北京(2025)京02民终13591号案例实务解读
法律问题
物业公司依据前期物业服务合同向开发商主张空置房、地下车库物业费时，举证不能的情况下法院会如何裁判？举证责任应当如何分配？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京02民终13591号生效判决解答：物业公司主张开发商支付空置房、地下车库物业费的，应当首先对其主张的空置房屋面积、空置期间、地下车库未出售未交付面积等核心事实承担举证责任。若双方均无法提供充分证据证明前述事实的，法院会结合物业公司实际提供物业服务的情况、已交付房屋与空置房屋物业服务成本的差异，基于公平原则酌定开发商应当支付的物业费金额，不会直接全额支持物业公司的主张。此外，已经出售的车位对应的物业费，物业公司应当向车位买受人主张，要求开发商承担该部分物业费缺乏法律依据。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
真实案例
某甲物业公司与某丁开发商签订两份《前期物业服务合同》，约定由某甲公司为某丁公司开发的回迁房小区提供前期物业服务，收费标准为住宅2.7元/平方米/月、地下仓储0.4元/平方米/月。后某甲公司起诉要求某丁公司支付2023年2月至2025年2月的空置房物业费250万余元、地下车库物业费65万余元，以及相应违约金、律师费共计400余万元。
一审法院查明，双方均未提交充分证据证明空置房屋的具体面积、空置期间，仅各自提交了自行制作的统计表格。法院综合考虑某甲公司确实提供了物业服务、空置区域物业服务成本低于已交付区域等因素，酌定某丁公司支付空置房物业费85万元、地下车库物业费15万元，合计100万元，驳回了某甲公司的其他诉讼请求。某甲公司不服提起上诉，北京市第二中级人民法院二审认为某甲公司未完成举证责任，一审酌定金额并无不当，判决驳回上诉、维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)京02民终13591号
- 案由：物业服务合同纠纷
- 审理法院：北京市第二中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月13日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 物业公司在签订前期物业服务合同时，应当明确约定空置房、地下车库物业费的计算标准、支付周期、核对方式，建议约定每月/每季度由双方共同核对空置数据并签字确认，避免后续产生争议无据可依。
- 物业服务过程中，物业公司应当留存好业主收房记录、空置房日常巡检台账、地下车库使用登记记录等材料，若开发商持有收房流转单、车位出售记录等核心证据拒不提供的，应当及时向法院申请调查取证，降低自身举证不能的风险。
- 开发商也应当妥善留存房屋交付、车位出售的全部凭证，向业主交付房屋后及时将交付信息同步给物业公司，避免因举证不能承担不必要的空置物业费。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。