开发商擅自改造商品房购房者事后多年起诉退房能获支持吗？征和律所结合北京(2025)京02民终13918号案例实务解读
法律问题
开发商未经规划审批擅自改造商品房，购房者收房多年后才主张解除房屋买卖合同，能否获得法院支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京02民终13918号生效判决解答：首先，开发商未按建设工程规划许可要求擅自改造房屋结构的行为确实违反合同约定，构成违约。但购房者主张解除合同需要同时满足两个核心要件：一是开发商的违约行为已经导致合同目的无法实现，二是解除权需在法定行使期限内提出。本案中购房者2019年收房、2020年就取得了附有原始户型图的不动产权证书，此时就应当知晓房屋实际结构与规划登记不符，2025年才起诉要求解除合同已经超过1年的法定解除权行使期限；同时购房者也未提交证据证明案涉房屋主体结构质量不合格或者存在严重影响正常居住使用的质量问题，购房合同目的并未落空，因此其退房、退房款的诉讼请求无法获得法院支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十四条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
真实案例
基本事实
2018年8月，张某1与北京某房地产公司签订《商品房预售合同》，购买房山区某小区商品房一套，总房款约839万元，合同附件明确载明房屋原始平面图，标注了天井、设备平台、非封闭阳台的位置，约定2019年12月31日前交房。2019年12月张某1收房，房屋为精装修交付，张某1未支付额外装修费用，2020年8月张某1取得不动产权证书，证书后附的房产分户平面图同样标注了原始户型结构。
后查明，某房地产公司2019年5月至11月期间，在未取得规划审批手续的情况下，擅自对包含案涉房屋在内的2#-13#住宅楼进行改造，将天井改建为卫生间、设备平台改建为书房、封闭阳台，该行为被北京市规划和自然资源委员会认定为无证违法建设，要求属地政府查处整改，整改完成前冻结该项目不动产交易。2025年张某1拟出售房屋时得知上述改造事实，遂向法院起诉要求解除合同、退还全部购房款并支付总房款20%的违约金。
法院观点
法院审理认为：某房地产公司未经规划审批擅自改造房屋结构的行为违反合同约定，构成违约。但张某12020年取得不动产权证书时，就应当知晓房屋实际结构与证后附的分户平面图存在明显差异，此时就应当知道改造事实，其2025年才起诉要求解除合同，已经超过法定1年的解除权行使期限；同时张某1未提交证据证明案涉房屋主体结构质量不合格或者存在严重影响正常居住使用的质量问题，购房合同目的并未落空，因此其解除合同的主张无事实和法律依据。
裁判结果
一审法院判决驳回张某1的全部诉讼请求，二审北京市第二中级人民法院于2026年1月8日作出(2025)京02民终13918号判决，驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)京02民终13918号
- 案由：商品房预售合同纠纷
- 审理法院：北京市第二中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-08
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房者收房时务必对照合同附件的房屋平面图、不动产权证后附的分户平面图逐一核验房屋实际结构，发现与规划登记不符的要第一时间向开发商提出书面异议，固定沟通证据，避免因超过解除权行使期限丧失胜诉权。
- 若发现房屋存在违法改造情形，首先要收集固定相关证据（包括现场照片、行政机关的违法建设认定文书、与开发商的沟通记录等），如果要主张解除合同，务必在知道或应当知道改造事实之日起1年内提出；若不要求解除合同，也可及时向开发商主张整改、赔偿损失等违约责任。
- 开发商进行规划、设计变更必须提前10日书面通知购房者，未履行通知义务的，购房者有权选择解除合同或者要求赔偿损失，但相关权利均需在法定期限内行使。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。