楼上火灾导致楼下漏水损失谁来赔？征和律所结合北京(2025)京02民终16752号案例实务解读
法律问题
楼上业主因用火不慎引发火灾，火灾后未及时修复受损公共管道导致楼下房屋漏水受损，楼下业主主张的修复费、租金损失该如何认定？楼上业主是否需要承担全部赔偿责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京02民终16752号生效判决解答：首先，因过错引发火灾的侵权人，不仅要对火灾直接造成的烟熏、烧毁损失负责，还要对火灾后未及时修复受损设施导致的次生漏水等扩大损失承担侵权责任；其次，若受损方提交的损失证据存在瑕疵（如维修方无相关资质、转账记录与维修无直接对应、无租金支付凭证等），法院会结合受损事实、市场价格、合理工期等因素酌定合理赔偿金额；第三，小区物业公司对业主专有部分内的设施没有主动维修的法定义务，若不存在过错则无需承担赔偿责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
真实案例
俞某系北京市丰台区某小区703室业主，2023年1月22日因生活用火不慎引发家中火灾，经消防部门认定，火灾导致703室卫生间顶部803室排污管破裂，楼下603室等多户房屋不同程度受损。火灾后俞某长达13个月未对703室进行任何维修，楼下603室业主张某房屋陆续出现漏水、烟熏等受损情况，双方就赔偿事宜协商未果，张某起诉要求俞某、小区物业公司赔偿修复费用64948.5元、15个月租房过渡费12万元。
一审法院审理认为，张某提交的证据已形成完整证据链，足以证明603室损害与703室火灾及后续漏水存在高度盖然性的因果关系，俞某作为侵权人应当承担赔偿责任；结合张某提交的证据瑕疵、房屋实际受损程度、当地市场价格等因素，酌情判决俞某赔偿张某房屋修复费用20000元、临时安置费4000元，驳回张某其他诉讼请求。俞某不服一审判决提起上诉，北京市第二中级人民法院二审审理认为一审认定事实清楚、适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)京02民终16752号
- 案由：财产损害赔偿纠纷
- 审理法院：北京市第二中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月05日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 作为火灾等侵权事件的责任方，事故发生后应当第一时间排查房屋内受损的管道、线路等设施，及时维修消除安全隐患，避免次生损害扩大，否则将对扩大的损失部分额外承担赔偿责任；
- 作为受损方，事故发生后要及时固定受损证据：拍摄的受损照片、视频要标注拍摄时间、具体位置，维修时选择具备对应资质的机构，留存正规的维修合同、支付凭证、验收单据，主张租金损失要留存租赁合同、租金转账记录、出租人身份证明等材料，避免因举证不足导致赔偿金额被法院酌定减损；
- 相邻房屋发生侵权事件后，受损方要及时与责任方、物业沟通协商，留存沟通记录，必要时可委托第三方机构对损失进行评估，不要长期拖延维修导致损失扩大，否则自身也可能因未尽到减损义务承担相应责任。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。