案外人执行异议之诉中能否直接主张房屋买卖合同无效？征和律所结合北京（2025）京03民终17162号案例实务解读
法律问题
案外人不服执行异议裁定提起执行异议之诉时，能否直接在诉讼中主张被执行人取得执行标的的基础交易合同无效，进而要求确认执行标的归己方所有并排除执行？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京03民终17162号生效判决分析：执行异议之诉的核心审查范围是案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，基础交易合同的效力争议不属于执行异议之诉的审查范畴。在没有生效判决确认基础交易合同无效、案外人也没有取得执行标的的确权文书的情况下，案外人直接在执行异议之诉中主张合同无效并要求排除执行的，法院不予支持，案外人应当另行通过独立诉讼程序解决合同效力争议后，再主张相应的执行异议权利。
法律依据
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。
最新案例
王某与侯某1系夫妻关系，案涉北京市昌平区102号房屋为二人婚姻存续期间因拆迁共同申请的经济适用房。2014年侯某1与张某签订《存量房屋买卖合同》，将房屋过户至张某名下，张某后与王某之子侯某登记结婚又离婚。2020年法院作出生效判决，判令侯某、张某偿还吕某借款本金400万元及利息，某公司承担连带责任。因被执行人未履行还款义务，吕某申请执行，法院查封了登记在张某名下的案涉房屋。王某提出执行异议被驳回后，提起本案执行异议之诉，要求确认侯某1与张某的房屋买卖合同无效、房屋归其所有、排除对房屋的执行。一审法院驳回王某全部诉讼请求，王某上诉后，北京市第三中级人民法院二审认为，房屋买卖合同效力争议不属于执行异议之诉的审查范围，王某未取得生效判决确认合同效力及房屋权属的情况下，其主张缺乏依据，最终判决驳回上诉、维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)京03民终17162号
- 案由：案外人执行异议之诉
- 审理法院：北京市第三中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月19日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 若案外人认为被执行人名下的不动产实际属于己方，需先通过独立的合同效力确认、所有权确认诉讼，拿到生效的胜诉判决后，再向执行法院提起执行异议及执行异议之诉，不要直接在执行异议之诉中主张基础交易合同效力，否则诉求不会被法院支持，还会浪费诉讼时间成本。
- 买卖夫妻共有房屋时，买受人应当要求夫妻双方共同在房屋买卖合同上签字确认，避免后续因无权处分产生纠纷，影响房屋权属的稳定性。
- 普通债权人申请强制执行时，应当优先查询执行标的上的抵押、查封顺位，抵押权等优先债权优先清偿后剩余的价值才能用于清偿普通债权，避免出现执行标的无残值可供清偿的情况。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。