房屋买卖合同买方违约后卖方未及时止损，违约金能主张调减吗？征和律所结合北京(2025)京03民终17497号案例实务解读
法律问题
房屋买卖合同履行过程中买方根本违约导致合同解除，卖方未及时采取措施止损导致房屋差价损失扩大的，买方有权申请调减违约金吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京03民终17497号生效判决分析：买方逾期不支付购房款构成根本违约的，应当按照合同约定承担违约责任，但如果卖方在收到解除通知后未在合理期限内采取出售房屋等止损措施，导致房屋差价损失扩大的，扩大部分的损失不能由买方承担，法院有权结合过错程度、实际损失、市场波动情况对约定的违约金进行调减。本案中二审法院正是基于徐某在合同解除后未及时止损，才将一审判决的154万违约金+10万差价改判为仅支持90万违约金（扣除已付30万定金后实际额外支付60万）。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十一条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
最新案例
2023年7月徐某与余某签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定徐某将位于北京市朝阳区的房屋以920万元总价出售给余某，余某需在2024年5月15日前支付剩余865万元购房款，逾期超过15日构成根本违约的，需支付总房款20%的违约金。余某支付30万元定金后，因自身房屋未出售成功，于2024年5月14日明确告知徐某无法履行合同，徐某于2024年6月4日发送解除通知，余某6月6日签收。
后徐某起诉主张余某支付违约金154万（扣除定金后）及房屋差价损失204万余元，一审法院支持了154万违约金+10万差价。余某上诉后，北京市第三中级人民法院认为徐某在合同解除后未及时止损，以2025年2月的房屋市价主张损失缺乏合理性，结合市场行情及违约金约定情形，改判余某仅需支付扣除定金后的违约金共计90万元，评估费由余某承担。
案例检索信息
- 案号：(2025)京03民终17497号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：北京市第三中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对房屋买方来说，签订合同前要充分评估自身购房资金、购房资格情况，不要因自身原因违约，即便违约金约定过高可以申请调减，仍然要承担对应违约责任，还会产生额外的诉讼费、评估费等成本。
- 对房屋卖方来说，一旦收到买方违约通知、确认合同解除后，要及时采取另行挂牌出售房屋等合理止损措施，不要故意拖延导致房屋差价损失扩大，扩大部分的损失法院不会支持。
- 违约金调减的举证责任一般由主张调减的一方承担，需要举证证明违约金过分高于实际损失，比如举证证明对方未及时止损、房屋差价并未达到约定违约金数额等，才能获得法院支持。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。