法拍房居间服务成交价低于预期能否拒付服务费？征和律所结合北京(2025)京03民终18502号案例实务解读

法律问题

1. 个人未取得房地产经纪执业资质签订的居间服务协议是否有效？

2. 法拍房拍卖成交价低于市场预期，委托人能否以此为由拒付居间服务费？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)京03民终18502号生效判决解答：首先，《房地产经纪管理办法》属于部门规章，并非法律或行政法规的强制性规定，因此个人即便未取得房地产经纪执业资质，只要签订的居间服务协议是双方真实意思表示，不违反公序良俗，协议即合法有效，双方均应依约履行。其次，法拍房成交价受市场行情、政策调控、竞拍人数等多重因素影响，属于正常商业风险，只要居间方完成了协议约定的全部服务内容，且双方未将“成交价达到某一金额”明确约定为付款条件，委托人不得以成交价低于预期为由拒付服务费。

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2. 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

3. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

4. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

真实案例

2023年6月起，周某委托杨某为其名下即将司法拍卖的房产提供居间服务，双方多次通过微信沟通服务内容、报酬等事宜，杨某在此期间已实际开展房屋协调、看房对接、客源推介等工作。2024年5月23日双方正式签订《居间代理服务协议书》，约定杨某完成拍卖前材料对接、组织意向购房人竞拍等服务，周某拿到拍卖款后3日内支付服务费20万元。2024年8月30日，案涉房产以912.4万元的价格拍卖成交，周某于2024年11月收到拍卖款后，以杨某无房地产经纪资质、成交价低于预期的1200万元、杨某未完全履行义务为由拒付服务费。杨某诉至法院后，一审法院判决周某支付杨某服务费20万元及相应利息，周某不服提起上诉，北京市第三中级人民法院二审认为案涉协议合法有效，杨某已完成约定服务内容，周某拒付理由不成立，判决驳回上诉、维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)京03民终18502号
• 案由：服务合同纠纷
• 审理法院：北京市第三中级人民法院
• 裁判日期：2026年01月20日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，普通个人承接居间服务无需强制取得相关执业资质，只要双方达成合意且服务内容合法，协议即受法律保护，委托方事后以无资质为由拒付服务费大概率不会得到法院支持；第二，签订居间服务协议时要明确约定服务内容、付款条件、违约责任等核心条款，若对服务效果有特殊要求（如房产成交价不低于某一金额），一定要以书面形式明确约定为付款条件，避免口头承诺产生纠纷；第三，法拍房、大宗资产交易等居间服务中，委托方应合理预判商业风险，不得因正常市场波动的不利结果随意拒付服务费，否则不仅需要全额付款，还可能承担逾期利息、诉讼费等额外损失。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。