违反商办类限购政策的房屋买卖合同有效吗？征和律所结合北京(2025)京03民终18773号案例实务解读
法律问题
自然人与房地产开发企业签订违反当地商办类项目限购政策的商品房预售合同，是否会被认定为无效？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京03民终18773号生效判决分析：违反房地产限购政策的合同效力不能一概而论，若合同订立行为明显违背维护房地产市场平稳健康发展的公共政策、扰乱房地产市场管理秩序、损害社会公共利益的，即便限购政策不属于法律、行政法规层级的规范，也会因违背公序良俗原则被认定为无效。本案中北京市第三中级人民法院最终认定，买卖双方明知商办类房屋不得出售给自然人仍签订合同，违反房地产调控公共利益，案涉三份合同均属无效，开发商需向购房人返还全部已付购房款并支付相应资金占用损失。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第八条：民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款：违背公序良俗的民事法律行为无效。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
最新案例
基本事实
2022年，李某、花某二人与北京某房地产开发有限公司签订三份商办类房屋预售合同，合同附件明确告知案涉商办类房屋仅能销售给法人单位，不得转让给自然人。双方签订合同时均明确知晓北京2017年出台的商办类项目限购政策禁止个人购买商办类房屋，仍以自然人名义签订合同，李某支付两套房屋购房款共计1349万余元，花某支付一套房屋购房款365万余元。后因开发商逾期交房，李某、花某向法院起诉，要求确认合同无效或解除合同、返还购房款及利息。
争议焦点
案涉违反北京商办类限购政策的商品房预售合同是否有效。
法院观点
北京市第三中级人民法院认为，北京市出台的商办类限购政策属于维护房地产市场平稳健康发展的公共政策，目的是管控房地产交易市场、促进市场良性运行，属于社会公共利益范畴。双方明知政策禁止个人购买商办类房屋仍签订合同，扰乱房地产市场管理秩序，损害社会公共利益，违背公序良俗，合同应属无效；双方对合同无效均有同等过错。
裁判结果
撤销一审判决，确认李某、花某与开发商签订的三份《北京市商品房预售合同》均无效；开发商于判决生效后10日内返还李某购房款13498718元及对应资金占用损失，返还花某购房款3653950元及对应资金占用损失（均按LPR标准自一审立案之日起计算至实际付清之日止）。
案例检索信息
- 案号：(2025)京03民终18773号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：北京市第三中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房者在购买商办类房屋前，务必明确当地限购政策要求，不要轻信开发商“未来政策会放开”“可以先签个人合同后续换签公司”等口头承诺，所有交易安排应落实到书面协议中，避免后续产生纠纷造成资金损失。
- 若确有购买商办类房屋需求，建议直接以符合购房资格的法人主体签订购房合同，避免因主体资格不符导致合同无效。
- 房地产开发企业销售商办类项目时，应严格遵守当地限购政策要求，不得违规向自然人销售商办类房屋，否则不仅可能面临合同无效返还房款的民事责任，还可能被住建主管部门予以行政处罚。
- 合同被认定无效后，若买卖双方因合同履行产生实际损失的，可根据过错责任划分另行向对方主张赔偿。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。