承租人能否以消防改造、经营困难为由拒付租金？征和律所结合北京(2025)京03民终19290号案例实务解读

法律问题

房屋租赁履行过程中，承租人能否以消防改造费用应由出租人承担、自身经营困难、政策变化为由拒付或要求减免租金？单方提出部分腾退房屋能否免除对应部分的租金支付义务？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)京03民终19290号生效判决分析：首先，商事主体签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定的，对双方均有约束力，承租人应当严格按照合同约定的时间、标准支付租金，无合法抗辩事由不得拒付。其次，若合同已明确约定消防改造、设施维护的责任由承租人承担的，承租人因自身使用管理问题产生的消防罚款、改造费用应当自行承担，无权要求出租人承担，也不能以此为由拒付租金。第三，承租人自身经营困难、行业政策调整属于正常商业风险，不符合《民法典》规定的情势变更适用条件，无权单方面要求降低租金。第四，承租人单方面提出部分腾退房屋未征得出租人同意的，不能免除对应部分的租金支付义务，出租人有权拒绝接收部分房屋，要求承租人按照合同约定整体履行。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
• 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
• 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
• 《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

最新案例

2023年3月10日，某公司1与某幼儿园签订为期3年的《房屋租赁合同》，约定出租房屋面积7343.23平方米，第一年租金160万元、第二年163万元、第三年166万元，租金按年支付，同时明确约定租赁期间消防检查、整改相关事宜及费用由某幼儿园自行承担。合同履行过程中，某幼儿园以生源减少、经营困难、消防改造费用应由出租人承担、部分房屋空置为由，未按时足额支付2024-2025年度租金，仅支付103万元，尚欠60万元。某公司1起诉要求某幼儿园支付欠付租金、滞纳金及违约金，某幼儿园反诉要求某公司1承担消防改造费用85万元及消防罚款1.7万余元。

一审法院审理认为某幼儿园逾期支付租金构成违约，判决其支付欠付租金、占用费共计58万余元及对应滞纳金、违约金15万元，驳回某幼儿园全部反诉请求。某幼儿园不服提起上诉，北京市第三中级人民法院二审审理认为某幼儿园的上诉理由均不成立，判决驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)京03民终19290号
• 案由：房屋租赁合同纠纷
• 审理法院：北京市第三中级人民法院
• 裁判日期：2026年01月13日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 房屋租赁双方签订合同时应当明确约定租金支付方式、设施维修责任、消防责任承担、合同变更解除条件等核心条款，避免事后产生争议；承租人签订合同前应当充分评估自身经营能力、行业风险，切勿盲目签订高额租金合同后以经营困难为由要求降租，该类抗辩通常不会被法院支持。 2. 承租人如确需变更合同内容（包括降租、部分退租、延长租期等），应当与出租人充分协商并签订书面补充协议，单方面发函、单方面腾退房屋均不产生合同变更的法律效力，反而可能构成违约，需要承担违约金。 3. 情势变更原则的适用条件十分严格，仅当合同成立后合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，才可能适用，普通的行业政策调整、市场波动、自身经营不善均不属于情势变更的适用情形。 4. 出租人面对承租人拖欠租金的情况，应当及时留存催缴的书面证据，符合合同解除条件的应当及时行使解除权，避免损失扩大。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。