租赁合同超20年部分无效被要求腾退地上物损失该谁承担？征和律所结合北京(2025)京03民终19531号案例实务解读
法律问题
租赁合同约定的租期超过20年被认定部分无效，出租人要求承租人腾退土地及地上建筑物的，承租人自建的房屋及装修损失应当由谁承担？是否需要按照双方过错比例分担？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京03民终19531号生效判决解答：首先，我国法律明确规定租赁合同的最长租赁期限为20年，超过部分自动无效。如果合同明确约定租赁期限届满后地上物归承租人所有，出租人起诉要求承租人腾退并交还地上物，导致承租人无法按约定取得地上物所有权的，出租人应当全额赔偿承租人的房屋及装修重置成新损失，无需按照过错比例分担责任，也无需额外扣除房屋使用年限的折旧。其次，出租人收取合同约定的专项费用（如规划设计费、市政配套费等）但无法提供证据证明该费用已实际支出的，该部分费用将被认定为租金，按照承租人实际使用期限折算后退还剩余部分。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。
真实案例
2000年6月，张某与北京某村委会签订土地租赁《协议书》，约定村委会将两块土地出租给张某建设商业楼，租期30年（2000年5月1日至2030年5月1日），张某一次性支付占地使用费、规划设计费等共计52000元；合同同时约定租期届满后地上物归张某所有，张某享有优先续租权。协议签订后张某出资建设了房屋并长期使用。
2024年村委会向法院起诉，要求确认案涉协议中2020年5月1日至2030年5月1日的租赁部分无效，要求张某腾退土地及地上建筑物，法院作出生效判决支持了村委会的诉讼请求。随后张某起诉要求村委会赔偿房屋及装修损失、退还剩余租金，诉讼中经司法评估，案涉房屋及装修重置成新总价为1736307元。一审法院判决村委会全额赔偿张某损失1736307元，退还剩余租金8146.67元。
村委会不服一审判决提起上诉，主张双方对超期部分无效均有过错、损失应按比例分担且应扣除房屋使用折旧，北京市第三中级人民法院二审审理后认为，案涉合同约定租期届满后地上物归张某所有，村委会要求腾退导致张某无法取得地上物所有权，应当承担全额赔偿责任，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)京03民终19531号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：北京市第三中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-23
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订长期土地/房屋租赁合同时，务必注意法定最长租赁期限为20年，超过部分不受法律保护，建议每19年左右续签合同规避效力风险，避免因租期超期导致合同部分无效产生纠纷。
- 租赁土地自行建设地上物的，一定要在合同中明确约定租期届满后地上物的归属、遇到征收腾退时的补偿分配规则，明确双方权利义务，避免后续产生争议。
- 承租人如果遇到出租人以租期超20年无效为由要求腾退的，要及时向法院申请对地上物价值进行司法评估，固定损失证据，同时可以依据合同约定向出租人主张赔偿损失。
- 出租人收取合同约定的专项费用（如规划设计费、市政配套费等）的，一定要留存费用实际支出的相关凭证，否则可能会被法院认定为租金，按照实际使用期限折算后退还剩余部分。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。