共有产权房贷款未批逾期付款开发商能否解除合同？征和律所结合北京(2025)京03民终19535号案例实务解读
法律问题
购买共有产权房时因个人原因导致贷款未获批、逾期支付剩余房款，开发商是否有权解除商品房预售合同？违约方是否需要承担违约金及律师费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京03民终19535号生效判决解答：依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，若合同明确约定了付款期限、逾期超60日开发商可解除合同，且已明确约定无论任何原因贷款未获批购房人均需自筹资金补足房款的，购房人逾期付款超过约定期限，又无证据证明逾期是不可抗力或开发商未履行协助义务导致的，开发商有权依约行使合同解除权。同时违约方需要按照合同约定承担相应的违约金、维权合理支出的律师费等费用。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
真实案例
2021年11月，马某与北京某房地产开发公司、某住房保障公司共同签订《北京市共有产权住房预售合同》，约定马某购买案涉共有产权房，总房款3595558元，马某支付首期房款1085558元（含定金），剩余2510000元采用组合贷方式支付，需在案涉楼栋具备放贷条件后30日内到账，逾期超过60日的开发商有权解除合同，且合同明确约定无论任何原因贷款未获批，马某均需自筹资金补足剩余房款，否则承担违约责任。
后马某因个人信用原因导致贷款未获批，逾期3年未支付剩余房款，开发商多次催促无果后向法院起诉，要求解除合同、马某协助注销网签、支付违约金及律师费。一审法院判决支持解除合同，酌定马某支付违约金5万元、已实际支出的律师费3万元，马某不服提起上诉，北京市第三中级人民法院二审审理认为马某未举证证明逾期付款是不可抗力或开发商原因导致，合同解除条件已成就，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)京03民终19535号
- 案由：商品房预售合同纠纷
- 审理法院：北京市第三中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月13日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房人签订商品房预售合同尤其是共有产权房这类保障性住房合同时，务必仔细阅读付款条款、逾期违约责任条款，重点关注贷款未获批时需自筹补足房款的约定，提前核实自身贷款资质、评估筹款能力，避免因逾期触发合同解除条件，损失购房资格还需承担违约责任。
- 若购房过程中确实遇到贷款审批障碍，要第一时间主动和开发商协商变更付款期限，留存好协商沟通的书面证据，不要消极拖延导致逾期时间过长，进一步扩大损失。
- 开发商签订合同时要明确约定付款期限、逾期违约责任、合同解除条件，同时在购房人逾期付款后及时留存催促沟通的记录，发生纠纷时可充分举证维护自身合法权益。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。