无规划手续的历史遗留宅基地房屋出租合同有效吗？征和律所结合北京(2025)京03民终20258号案例实务解读
法律问题
- 未取得建设工程规划许可的历史遗留农村宅基地房屋，签订的租赁合同是否必然无效？
- 租赁合同约定承租人承担租赁期间房屋正常维修义务的，维修范围是否包含房屋主体结构等非易损部位的损坏？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京03民终20258号生效判决分析：
- 对于因政府搬迁、安置等历史政策原因建设的农村宅基地房屋，未取得规划手续具有合理历史背景的，不宜仅以无规划手续为由直接认定租赁合同无效；
- 租赁合同双方明确约定租赁期间由承租人承担房屋全部维修义务，且该约定不违反法律强制性规定的，属于合法有效约定；未明确限定维修范围的，应当涵盖房屋主体结构、墙面、地面等部位的正常损坏修复，承租人以维修范围仅包含水龙头、灯具等易损易耗物品为由拒绝承担维修责任的，法院不予支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百一十二条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
注：上述第二条无效规则不适用于具有合法政策背景、因历史原因未取得规划手续的农村宅基地房屋。
最新案例
2016年，卢某、蔡某将因北京市泥石流搬迁政策建设的宅基地房屋出租给某公司，双方签订10年期租赁合同，明确约定租赁期间由某公司负责房屋正常维修，一切维修费用由其承担。后租赁房屋出现墙体裂缝、地面损坏等问题，双方就合同解除、维修费用承担产生纠纷，某公司起诉主张：案涉房屋无规划手续合同无效、维修范围仅包含易损易耗物品、合同已于2024年8月31日协商解除，不应承担主体结构维修费用。
法院审理认为：案涉房屋属于政策搬迁形成的历史遗留建筑，租赁合同合法有效；某公司未履行维修义务构成违约，不享有单方解除权，双方未就解除达成一致，合同自起诉状副本送达某公司之日即2024年9月2日解除；双方约定的维修义务未限定范围，某公司应承担主体结构等部位的维修费用，最终判决驳回某公司上诉，维持原判，某公司需向卢某、蔡某支付维修费53431.08元。
案例检索信息
- 案号：(2025)京03民终20258号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：北京市第三中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月19日
律师提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 租赁农村房屋前，承租人应当核实房屋的建设背景、权属证明，对于因政策原因未取得规划手续的历史遗留房屋，建议在合同中明确出租方的房屋合法性承诺及违约责任，避免后续因合同效力问题产生损失；
- 租赁合同中约定维修义务时，应当明确维修的具体范围、损坏原因的责任划分，避免因约定模糊产生纠纷：如出租人想将全部维修义务转移给承租人的，应当明确列举包含主体结构、墙面、地面、门窗等部位；承租人想限定维修范围的，应当明确仅包含日常使用的易损易耗物品，非因承租人原因导致的主体结构损坏由出租人承担；
- 合同解除应当符合法定或约定条件，承租人无权仅单方发出解除通知即认定合同解除，如双方就解除事宜未达成一致的，守约方可通过诉讼方式主张解除，合同解除时间以起诉状副本送达对方之日为准。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。