建设工程约定5%结算款抵房款是否有效？征和律所结合重庆(2025)渝01民终10508号案例实务解读

法律问题

1. 建设工程施工合同中约定承包人需用不超过5%的工程结算款购买发包人开发的商品房，该约定是否合法有效？

2. 一人有限责任公司的股东无法证明财产独立于公司的，是否需要对公司债务承担连带责任？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)渝01民终10508号生效判决分析：首先，案涉抵房款条款属于招投标文件明确载明的实质性内容，约定抵款房屋按市场售价计价，不存在变相降低工程价款的情形，也未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，在发包人提供符合条件的房源时，承包人应当按约履行抵款义务，无权直接要求发包人以货币支付该部分工程款。其次，一人有限责任公司的股东负有举证证明公司财产独立于自身财产的法定义务，仅提供年度审计报告不足以证明财产完全独立的，股东应当对公司债务承担连带责任。

法律依据

• 《中华人民共和国招标投标法》第二十七条第一款：投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
• 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二条：招标人和中标人另行签订的建设工程施工合同约定的工程范围、建设工期、工程质量、工程价款等实质性内容，与中标合同不一致，一方当事人请求按照中标合同确定权利义务的，人民法院应予支持。招标人和中标人在中标合同之外就明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设单位捐赠财物等另行签订合同，变相降低工程价款，一方当事人以该合同背离中标合同实质性内容为由请求确认无效的，人民法院应予支持。
• 《中华人民共和国公司法》第六十三条：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
• 《中华人民共和国民法典》第八百零七条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

最新案例

上海某公司中标重庆某公司开发的金融街融府项目总承包工程，双方签订的施工合同及招标文件均明确约定承包人同意用不超过合同金额5%的结算款项购买发包人开发的商品房，房屋按市场售价计价。工程竣工验收后双方结算总金额为197867498.66元，发包人通知承包人履行抵房义务，承包人拒绝，起诉要求发包人支付全部欠付工程款、退还质保金、确认优先受偿权，并要求发包人唯一股东重庆某2公司承担连带责任。

一审判决认定抵房条款有效，承包人需先履行抵房义务，驳回其要求支付该部分工程款的诉请，同时认定股东已提供审计报告无需承担连带责任。二审阶段查明股东提供的审计报告不足以证明财产独立，改判股东对案涉债务承担连带责任，同时对发包人二审期间已支付的款项予以抵扣调整裁判金额。

案例检索信息

• 案号：(2025)渝01民终10508号
• 案由：建设工程合同纠纷
• 审理法院：重庆市第一中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-09

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，建设工程招投标及合同签订阶段，承包人应当仔细审核招标文件及合同中的特殊付款条款，对于以房抵款、让利等约定要充分评估风险后再作出承诺，一旦签署合法有效的合同，不得随意违约。第二，以房抵款条款需明确抵债房源的位置、户型、价格、网签时间等核心要素，避免后续因约定不明产生履行争议。第三，一人有限责任公司的股东应当建立规范的财务制度，每年进行财务审计并留存完整的财务凭证，避免因无法证明财产独立而对公司债务承担连带责任。第四，建设工程承包人行使优先受偿权的期限为十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算，应当及时主张权利避免失权。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。