以房抵债受让的房屋被执行能否排除强制执行？征和律所结合重庆(2025)渝01民终10776号案例实务解读
法律问题
通过以房抵债方式受让的登记在开发商名下的房屋，遭遇法院强制执行时，买受人能否主张排除执行？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)渝01民终10776号生效判决解答：以房抵债或者受让购房权利的买受人主张排除强制执行，首先需要区分权利来源是直接的以物抵债还是普通房屋买卖，本案中连某君是通过受让原买受人的商品房买卖合同权利取得案涉房屋权益，不属于开发商直接以房抵债的情形，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条审查，需同时满足「查封前签订合法有效合同、查封前合法占有、已支付全部价款、非因买受人自身原因未过户」四个要件才能排除执行。本案中连某君无法证明已足额支付购房款、查封前合法占有房屋、非因自身原因未办理过户，因此无法排除法院的强制执行。
法律依据
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
真实案例
连某君通过受让某科技公司与重庆某地产公司的商品房买卖合同权利，取得案涉房屋的购房资格，某科技公司原是通过债权抵偿方式支付了全部购房款。2024年5月，案涉房屋因重庆某地产公司欠款被重庆市北碚区人民法院查封，连某君提出执行异议被驳回后提起执行异议之诉。一审、二审法院均认为，连某君无法举证证明其已足额支付购房款、查封前已合法占有案涉房屋、且房屋未过户非因自身原因，不符合排除执行的法定要件，最终判决驳回连某君的全部诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)渝01民终10776号
- 案由：案外人执行异议之诉
- 审理法院：重庆市第一中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月8日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 通过以房抵债或者受让购房权利取得房屋的买受人，一定要及时办理网签备案、接房入住，缴纳契税、大修基金等必要费用，留存好全部付款凭证、沟通记录、入住凭证，避免因举证不能丧失排除执行的权利；
- 接到接房通知后要第一时间要求开发商配合办理过户登记，若开发商拖延要及时通过书面函件、诉讼等方式主张权利，否则可能被认定为因自身原因未办理过户，无法对抗法院执行；
- 若房屋被法院查封，要第一时间整理全部证据提出执行异议，必要时委托专业律师介入，避免因程序或举证问题错失维权时机。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。