开发商逾期交房未超宽展期购房者能否解除合同？征和律所结合重庆(2025)渝01民终10908号案例实务解读
法律问题
商品房销售合同中约定了逾期交房60天宽展期，开发商逾期交房扣除不可抗力天数后未超过宽展期，购房者能否主张解除合同？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)渝01民终10908号生效判决分析：首先，商品房买卖合同中关于逾期交房宽展期、解除权的约定系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。其次，合同约定的异常恶劣天气、疫情等情形属于可据实延期的免责事由，即使开发商未完全履行告知义务，也不能否定客观因素对工期的实际影响，相应延误天数可从逾期天数中扣除。本案中法院核算扣除46天不可抗力延误期后，开发商实际逾期交房仅38天，未超过60天宽展期，不符合合同约定的解除条件，因此未支持购房者解除合同的诉求，但购房者仍有权主张宽展期内的违约金。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
最新案例
2021年9月，冉某与重庆某某房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定冉某购买该公司开发的住宅一套，总房款398万余元，开发商应于2024年10月30日前交房；逾期交房的购房者给予60天宽展期，宽展期内开发商按日支付已付房款万分之一的违约金，宽展期届满仍未交房的，购房者有权解除合同，开发商需支付总房款10%的违约金。
2025年1月21日案涉房屋通过竣工联合验收，1月22日开发商通知冉某接房。冉某认为开发商逾期交房超过60天宽展期，且房屋存在室内未通水等质量问题，不符合交房条件，遂发送律师函要求解除合同，诉至法院要求退还全部房款、支付违约金及贷款利息等损失。
法院审理认为：案涉合同履行期间重庆江北区出现多次40℃以上的异常高温天气，加上疫情反复的影响，客观上延误了施工进度，符合合同约定的可据实延期的情形，酌情扣除46天延误期后，开发商实际逾期交房仅38天，未超过60天宽展期，不符合合同约定的解除条件；房屋室内未通水属于质量瑕疵，不属于根本违约，不影响交房条件的认定。最终二审判决开发商支付冉某宽展期违约金15141.07元，驳回冉某解除合同等其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)渝01民终10908号
- 案由：商品房销售合同纠纷
- 审理法院：重庆市第一中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-15
律师提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房者签订商品房买卖合同时，要重点关注逾期交房宽展期、解除权行使期限、不可抗力免责范围等核心条款，对明显不合理的免责条款可要求开发商修改，避免后续维权受限；
- 开发商逾期交房的，购房者不要盲目主张解除合同，首先要核实逾期原因，若属于合同约定的异常恶劣天气、政府管控等可据实延期的情形，相应天数会从逾期天数中扣除，仅逾期天数超过宽展期的才符合约定解除条件；
- 房屋仅存在局部质量瑕疵（如室内未通水、墙面空鼓、局部渗水等）不属于不符合交房条件的根本违约情形，购房者不能以此为由拒绝接房或解除合同，可要求开发商承担维修义务，对造成的损失可主张赔偿；
- 购房者行使合同解除权要严格遵守合同约定的行使期限，逾期未行使的解除权消灭，只能向开发商主张逾期交房的违约金等违约责任。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。