房屋租赁合同按季付租金超过3年没催要就不用还了？征和律所结合重庆(2025)渝01民终10995号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同约定按季度支付租金的，诉讼时效是从每一期租金支付期限届满之日单独起算，还是从全部租金履行期限届满之日整体起算？承租人以租赁房屋漏水为由拒付租金需要满足哪些条件？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)渝01民终10995号生效判决分析：首先，按季度支付的房屋租金属于定期给付之债，每一期债务具有独立性，诉讼时效应从每一期租金支付期限届满之日起单独计算三年，出租人未在时效内主张权利的，对应租金的请求权丧失胜诉权。其次，承租人以房屋漏水为由拒付租金的，需举证证明三个事实：一是已经通知出租人维修但出租人拒不履行维修义务；二是房屋漏水已达到无法正常使用的程度；三是漏水状态持续存在，否则不能以此为由拒付租金。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
- 《中华人民共和国民法典》第七百一十三条第一款：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
最新案例
任某2017年与原北碚区缙云体育中心签订《场地租赁合同》，承租体育中心门面经营医务室，约定租金820元/月，按季度支付，每季度第一个月10个工作日内支付当季租金。合同到期后双方未续签书面合同，任某继续使用案涉门面，租金仅支付至2020年1月31日。2020年原出租方改制为重庆市某区体育发展中心，承继案涉场地的管理职责。2024年4月16日某体育中心向任某发送《催缴房租通知书》，主张2020年2月1日至2025年3月31日的租金共计45920元。任某提出三项抗辩：一是2021年4月之前的租金已过诉讼时效；二是房屋2022年起因装修漏水无法经营，不应支付对应租金；三是疫情期间应当减免租金。一审法院支持了某体育中心的全部诉讼请求，二审法院审理后认定：按季支付的租金属于定期给付之债，每期单独起算诉讼时效，2021年5月及之前的租金已过时效，某体育中心无证据证明此前存在时效中断情形，结合疫情减免政策，最终改判任某支付2021年6月至2025年3月的租金共计36080元。
案例检索信息
- 案号：(2025)渝01民终10995号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：重庆市第一中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-09
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 对出租人来说，约定分期/定期支付租金的，要注意每期租金的诉讼时效，最迟在每一期租金到期后3年内通过发书面函件、微信/短信催告、通话录音等方式主张权利，保留好催收证据，避免时效经过丧失胜诉权； 2. 对承租人来说，遇到租赁房屋漏水、损坏等影响使用的情况，要第一时间向出租人发书面通知要求维修，保留好通知记录、房屋受损的现场照片/视频、经营受损的相关证据，不能仅以口头主张就直接拒付租金，否则可能承担举证不能的不利后果； 3. 疫情期间的租金减免要结合当地政策和实际经营受影响的程度与出租人协商，协商不成的可以向法院起诉要求酌减，避免直接拒付租金构成违约。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。