承租方提前退租未签书面解除协议合同解除时间怎么算？征和律所结合重庆(2025)渝01民终11333号案例实务解读
法律问题
承租方因房屋面积争议提前提出退租，双方未签订书面解除协议，仅出租方开具出门条允许搬离的，能否认定为协商一致解除？合同解除时间如何确定？提前缴纳的履约保证金能否要求调低违约金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)渝01民终11333号生效判决分析：首先，承租方提前提出退租后，出租方配合出具出门条允许承租方腾空搬离房屋的，即便未签订书面解除协议，也可认定双方以事实行为达成解除合意，合同解除时间为承租方完成搬离并告知出租方之日；其次，即便承租方因提前退租构成违约，合同约定的没收全部履约保证金+未使用租金的违约金标准过高的，法院有权结合实际损失、履约情况酌情调低违约金数额，剩余保证金应予退还。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
最新案例
基本事实
2024年7月重庆某甲置业有限公司与重庆某乙金属材料有限公司签订房屋租赁合同，约定乙公司承租甲公司所有的写字楼办公，租期1年，月租金2万元，乙公司需缴纳履约保证金4万元、电费及软装保证金3000元，若乙公司提前单方解约，甲公司有权没收全部保证金及未使用租金。后乙公司认为甲公司宣传的房屋面积与实际不符，于2024年9月提出解除合同，2024年10月29日甲公司开具出门条允许乙公司搬离全部物品，乙公司搬离后告知甲公司已交还房屋。甲公司随后于2024年12月发函要求乙公司支付后续租金，并通知合同于2025年1月1日解除，没收全部保证金。双方协商未果诉至法院。
争议焦点
- 案涉租赁合同的解除方式及解除时间；
- 履约保证金是否应全额没收；
- 欠缴电费能否从保证金中抵扣。
法院观点
首先，乙公司提前提出退租后，甲公司出具出门条允许其搬离全部物品，双方以事实行为达成解除合意，合同解除时间为2024年10月29日乙公司搬离并告知交还房屋之日；其次，乙公司提前退租构成违约，但合同约定的没收全部4万元履约保证金+已交的2024年11-12月租金的违约金标准过高，法院综合甲公司的空置损失、招租成本等实际损失，酌情调低违约金为1万元履约保证金+2024年11-12月租金，剩余3万元履约保证金应予退还；第三，甲公司举证证明乙公司欠缴电费190.51元，该费用可从电费保证金中扣除，剩余电费及软装保证金2809.49元应予退还。
裁判结果
二审法院最终判决确认案涉租赁合同于2024年10月29日解除，甲公司退还乙公司履约保证金3万元、电费及软装保证金2809.49元，驳回双方其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)渝01民终11333号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：重庆市第一中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-20
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 不管是出租方还是承租方，协商解除租赁合同的，建议签订书面解除协议，明确约定解除时间、费用结算、违约责任等内容，避免后续就解除时间、欠缴费用等产生争议； 2. 承租方如果因特殊原因需要提前退租，建议提前30-60日书面告知出租方，并配合出租方寻找新的承租方，降低出租方的空置损失，也可以减少自身需要承担的违约金数额； 3. 出租方如果认为承租方违约，应当及时固定实际损失的相关证据（如招租成本、空置期间的租金损失、房屋损坏的维修凭证等），避免后续主张违约金时因无法举证证明实际损失，被法院调低违约金数额。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。