商品房预售合同解除后贷款利息该由谁承担？征和律所结合重庆(2025)渝01民终12697号案例实务解读

法律问题

开发商逾期交房导致商品房预售合同、个人购房借款担保合同均解除的，购房人已偿还的银行贷款利息、剩余贷款产生的利息应当由谁承担？首付款的资金占用利息起算点如何确定？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)渝01民终12697号生效判决分析： 1. 因开发商单方逾期交房违约导致两份合同解除的，所有贷款相关的利息（包括购房人已偿还的贷款利息、剩余未还贷款产生的利息、罚息、复利等）均应由开发商承担，购房人无需承担任何贷款利息损失； 2. 首付款的资金占用利息应当从购房人实际支付首付款的次日起算，而非合同解除之日，因为开发商自收到款项之日起就实际占用了购房人的资金，作为违约方应当全额承担购房人的资金占用损失。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
• 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

最新案例

2023年3月，张某与重庆某置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买其开发的位于重庆市璧山区的商品房，总房款905506元，张某当日支付首付款275506元及维修基金4800元，剩余630000元办理银行按揭，各方同时签订《个人购房借款/担保合同》。合同约定开发商应于2024年11月30日前交付符合条件的房屋，逾期超过180日的，购房人有权解除合同。

后开发商逾期交房远超180天，且截至二审询问时案涉房屋仍未竣工验收，张某于2025年5月31日向开发商发函解除购房合同，开发商于2025年6月2日签收。随后张某起诉要求解除贷款合同，判令开发商返还首付款、维修基金、已偿还的按揭贷款本息，承担剩余贷款本息，支付首付款资金占用利息等。一审法院支持了张某的大部分诉求，开发商不服上诉，主张仅需返还贷款本金、无需承担利息，且资金占用利息应从合同解除之日起算。重庆市第一中级人民法院二审审理后认为，案涉两份合同解除完全系开发商逾期交房违约所致，一审判决符合法律规定，最终驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)渝01民终12697号
• 案由：商品房预售合同纠纷
• 审理法院：重庆市第一中级人民法院
• 裁判日期：2026年01月21日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 购房人遇到开发商逾期交房的，首先要仔细核对合同约定的解除权行使期限，务必在期限内发出书面解除通知并留存送达凭证，避免因逾期行使权利导致解除权消灭； 2. 解除购房合同的同时可以一并主张解除按揭贷款合同，已偿还的贷款本金、利息都可以向开发商主张返还，剩余贷款也无需继续偿还，由开发商直接向银行清偿； 3. 若主张购房款返还优先受偿权，需要举证证明案涉房屋无实际交付可能，否则法院难以支持该项诉求； 4. 开发商以不可抗力为由主张延期交房的，需要举证证明不可抗力实际影响施工、且已按照合同约定履行了及时告知义务，否则不能作为免责理由。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。