商品房保修期内漏水开发商拖延维修能否索赔闲置损失？征和律所结合重庆(2025)渝01民终13499号案例实务解读
法律问题
商品房在保修期内出现卫生间渗漏问题，业主以长期漏水导致房屋无法居住、出租、出售为由，要求开发商按照合同约定赔偿房屋闲置损失，法院是否支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)渝01民终13499号生效判决分析：业主主张开发商赔偿房屋闲置损失需要同时满足两个核心要件：一是房屋质量问题达到合同约定或法律规定的“严重不能居住使用”的程度；二是开发商存在怠于履行保修义务的情形。本案中案涉房屋仅主卫局部渗漏，未影响房屋其他功能区使用，未达到整体无法居住的严重程度，且开发商在业主报修后第一时间排查原因，在楼上业主不配合维修的情况下先后采取打针堵漏、发送正式维修配合函、最终协调进场彻底修复等措施，已经尽到勤勉履约义务，同时业主后续无正当理由拒绝开发商提出的合理备用维修方案，自身也存在过错，因此业主主张的3万元闲置损失未得到法院支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
- 《建设工程质量管理条例》第四十条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
最新案例
2020年章某向重庆某置业公司购买沙坪坝区某建筑面积99.96㎡的商品房，双方签订的合同及补充协议约定，保修期内房屋严重不能居住使用的，开发商按政府公布的同地段同类房屋租金标准予以补偿。2024年4月章某发现房屋主卫漏水，经排查为楼上901业主家防水问题所致，开发商在901业主拒不配合入户维修的情况下，先采取打针堵漏方式临时修复，后多次向901业主发送维修配合函协调，最终于2025年3月完成901主卫防水施工，彻底解决漏水问题。章某认为漏水持续近一年导致其房屋无法出租、出售，起诉要求开发商赔偿3万元闲置损失。一审、二审法院均认为开发商已积极履行保修义务，且漏水未达到严重不能居住使用的程度，判决驳回章某全部诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)渝01民终13499号
- 案由：商品房预售合同纠纷
- 审理法院：重庆市第一中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月15日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 业主遇到房屋质量问题首先要做好证据固定：包括报修记录、与开发商及物业的沟通记录、漏水现场照片/视频、实际损失证明等，若认为房屋质量问题严重影响居住，建议委托具备资质的第三方机构出具质量鉴定报告，避免仅以口头陈述主张“严重不能居住”不被法院采信。
- 开发商收到业主报修后应当及时响应，在第三人不配合维修的情况下要留存沟通记录、发函凭证等积极协调的证据，避免被认定为怠于履行保修义务而承担赔偿责任。
- 若开发商明确给出合理的临时维修方案，业主无正当理由拒绝的，因此扩大的损失由业主自行承担。如果确实因房屋质量问题导致无法居住产生了租房费用、租金损失等，要留存好租房合同、转账记录、房屋挂售/出租失败的沟通记录等证据，才能更大概率获得法院支持。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。