卖房约定土地交给买方自行安排算承包权转让？征和律所结合重庆(2025)渝03民终1890号案例实务解读
法律问题
农村房屋买卖合同中仅约定“卖方承包土地全部交给买方自行安排”，未明确载明“承包经营权转让”，是否能认定双方达成了土地承包经营权转让合意？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)渝03民终1890号生效判决解答：对于农村房屋买卖配套的土地流转条款的性质认定，不能仅以字面未出现“转让”字样就直接否定转让合意，应当结合合同订立的目的、条款上下文、实际履行情况、发包方的态度等因素综合判断。本案中买方购房的核心目的是迁入当地从事农业生产，卖方协助买方完成户口迁入后，买方实际耕种案涉土地长达20余年，期间村集体先后两次为买方办理土地承包经营权证，应当视为发包方已经同意案涉土地承包经营权的转让，双方约定的“交给买方自行安排”实质就是承包经营权转让。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款：有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。
- 《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条：经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。
- 《中华人民共和国农村土地承包法》第三十五条：土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。
真实案例
2004年2月，重庆丰都县的隆某楷农村土地承包经营户（以下简称隆某楷户）与外村的杨某伦农村土地承包经营户（以下简称杨某伦户）签订《购房协议》，约定隆某楷户将农村住房及家具、林地等作价1万元卖给杨某伦户，同时约定“隆某楷户4.5人的承包土地全部交给杨某伦户，由其自行安排”，隆某楷户负责协助杨某伦户将户口迁入本村。
协议签订后，杨某伦户足额支付了购房款，隆某楷户协助杨某伦户全家将户口迁入案涉房屋所在村民小组，杨某伦户实际耕种案涉4.3亩土地长达20余年，期间正常缴纳农业税、领取种粮补贴。村集体分别在2010年、2020年两次为杨某伦户核发了案涉土地的承包经营权证，并于2019年与杨某伦户签订了正式的农村土地承包合同。
2025年因当地修建高速公路征收部分案涉土地，双方就补偿款归属产生纠纷，隆某楷户起诉至法院，主张协议约定的“交给买方自行安排”是代耕性质，并未转让承包经营权，要求确认杨某伦户与村集体签订的承包合同无效，返还案涉土地。一审法院驳回了隆某楷户的全部诉讼请求，隆某楷户上诉后，重庆市第三中级人民法院二审认为结合合同目的、20年的履行情况以及发包方两次颁证的行为，足以认定双方已经达成了承包经营权转让的合意，且已经取得发包方同意，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)渝03民终1890号
- 案由：土地承包经营权纠纷
- 审理法院：重庆市第三中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-13
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 农村土地流转时，无论采取转让、代耕、出租哪种方式，都应当签订书面协议明确约定流转性质、期限、权利义务等内容，避免因约定模糊在后续征地、确权时产生纠纷。
- 转让土地承包经营权的，应当主动征得发包方同意，及时办理土地承包经营权变更登记，避免后续出现“一权两证”的权属争议。
- 外村居民购买农村房屋并要求配套流转土地的，应当先确认自身是否符合迁入当地集体经济组织的条件，只有取得村集体成员资格，才能合法受让本村的土地承包经营权。
- 土地承包经营权证是确认权属的核心凭证，如对颁证内容有异议，应当在知道颁证行为之日起6个月内提起行政诉讼，超过法定期限的权益将难以得到救济。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。