商品房买卖合同解除后预购抵押权预告登记是否有效？征和律所结合重庆(2025)渝05民终8497号案例实务解读
法律问题
商品房买卖合同与按揭借款合同均被法院判决解除，且开发商进入破产程序的，银行此前办理的预购商品房抵押权预告登记是否仍然有效，能否就案涉房屋主张优先受偿？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)渝05民终8497号生效判决分析：首先，抵押权预告登记失效的法定前提仅为两种：一是预告登记所担保的债权消灭，二是自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记。本案中生效判决已判令开发商承担剩余贷款的还款责任，银行的合法债权并未消灭，且因商品房买卖合同已解除，案涉房屋无法登记至原购房人名下，不具备办理抵押权本登记的客观条件，不属于预告登记失效的情形。其次，案涉房屋已完成建筑物所有权首次登记，不存在预告登记财产与首次登记财产不一致的情形，完全符合担保制度解释规定的视为抵押权设立的条件，因此银行有权就案涉房屋在破产受理时的抵押财产价值范围内优先受偿。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
最新案例
基本事实：2017年马某向重庆某实业有限公司购买商铺，支付首付款后办理银行按揭贷款，中国某银行重庆市分行为贷款银行，三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定以案涉商铺作为抵押财产，2017年7月办理了预购商品房抵押权预告登记。后因房屋实测面积误差超过3%，马某起诉解除了商品房买卖合同及借款合同，生效判决判令重庆某实业公司向银行返还剩余贷款本息。2024年重庆某实业公司进入破产清算程序，银行申报担保债权被管理人认定为普通债权，银行不服提起破产债权确认之诉。
争议焦点：案涉预购商品房抵押权预告登记是否有效，银行对案涉房屋变价款是否享有优先受偿权。
法院观点：生效判决已判令开发商承担剩余贷款还款责任，银行的债权并未消灭，因商品房买卖合同解除，案涉房屋无法登记至购房人名下，不具备办理抵押权本登记的条件，不属于预告登记失效情形；案涉房屋已完成建筑物所有权首次登记，不存在预告登记财产与首次登记财产不一致的情形，符合视为抵押权设立的法定条件，银行有权主张优先受偿。
裁判结果：驳回重庆某实业有限公司上诉，维持原判，确认银行有权在417386.60元范围内对案涉房屋折价、拍卖或者变卖的价款，在2024年1月2日破产受理时该房屋的价值范围内优先受偿。
案例检索信息
- 案号：(2025)渝05民终8497号
- 案由：破产债权确认纠纷
- 审理法院：重庆市第五中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-14
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 银行等金融机构办理商品房按揭贷款业务时，应当建立专门的抵押登记跟进机制，在房屋符合办理正式抵押登记条件时，及时督促购房人、开发商配合办理抵押权本登记，避免因预告登记失效丧失优先受偿权。
- 开发商进入破产程序后，债权人如对管理人出具的债权审查意见、债权性质认定有异议，应当在法定时限内提交异议申请，对复核结果仍不服的要及时提起破产债权确认之诉，避免错过维权期限。
- 商品房买卖合同解除并不必然导致配套的抵押权预告登记失效，只要预告登记所担保的债权未消灭，且不存在可办理本登记但逾期未申请的情形，预告登记权利人仍有权就抵押财产主张优先受偿。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。